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申請按揭幾乎是每個在澳洲購房者的必經之路，因為除了特別富有的人之外，很少有人會選擇全款現金購房。主要原因在於，通過按揭作為槓桿，可以利用未來的現金流來購買心儀的房產。 由於澳洲房產投資回報穩健且可觀，從經濟學角度看，在澳洲按揭買樓是一筆划算的交易。即便投資者擁有足夠的銀行存款可以支付大部分房款，甚至是全款，但考慮到稅收和現金流等因素，大多數人仍希望通過按揭來完成澳洲樓投資。 一、海外人士可以在澳洲申請按揭買樓嗎？ 可以，不僅是香港人，所有海外人士在澳洲買樓都可以申請按揭。現在有三種方法可以幫助海外人士在澳洲購買物業時申請按揭： 直接向澳洲金融機構申請按揭 自2016年起，澳洲各大銀行陸續停止對海外人士的貸款，但這並不意味著投資者無法從澳洲本地申請貸款。相反，很多受澳洲政府監管的本土貸款機構可以為非居民（海外收入）提供貸款。這些機構與銀行一樣，受政府監管，投資者的貸款申請需經過評估和審批，部分機構還設有貸款經理指導完成整個過程，直到成交。 向澳洲當地的海外銀行申請按揭 目前，許多設在澳洲的海外銀行，如香港滙豐銀行等，都可以為海外人士辦理按揭。這些銀行的利率幾乎與澳洲本土銀行相同，但對客戶的資金要求較高，具體要求可向各銀行辦公人員諮詢。 在香港申請按揭買澳洲樓 由於香港樓價前景不被看好，為了獲得更高的回報，許多人會選擇將所住的樓宇加按套現，用於在澳洲買樓投資。所收取的租金可以幫助償還貸款，而未來澳洲樓價上升時，投資者還能賺取可觀的回報。 二、澳洲買樓按揭成數是多少？ 在澳洲買樓的按揭成數取決於投資者所選擇的貸款金融機構或銀行的具體金融產品。一般來說，最高按揭成數可達70-80%。 投資者在澳洲買樓辦理按揭時，可以選擇多種還款方式和利率，包括固定利率、浮動利率、本息同還或只還息不還本等。尤其是澳洲特有的「只還息不還本」按揭還款方式，能顯著增強投資者的現金流。 此外，澳洲部分機構的按揭產品設有對沖帳戶功能，如果有多餘資金存入對沖帳戶，可以直接抵免貸款利息，變相降低貸款成本。 三、澳洲物業按揭申請簡化流程 選擇按揭產品： 根據自身情況和貸款用途，選擇合適的貸款機構和產品。 提交證明文件： 根據銀行的要求，提交申請表和各種證明材料。每個銀行或金融機構要求的按揭申請材料不同，因此需要提前了解所需材料，避免提交不必要的文件，提高按揭審批效率。 常見的按揭申請材料包括： A. 身份證件 通常為駕照或護照，海外客戶需提供身份證。 B. 收入情況 全職或兼職工作收入：一到兩張最近的工資單。 租金收入：租賃合同或租金對帳單。 自雇人士：兩年的個稅申報表（Tax Return）和個稅評估通知書（Notice of Assessment）。 C. 資產情況 銀行存款餘額證明。 D. 負債情況 近期所有房貸、信用卡和其他貸款的對帳單。 過戶： 完成過戶準備，並在房產交割當天完成按揭結算。 希望這份懶人包能幫助您順利了解澳洲物業按揭的申請流程和相關資訊。

2023年，一波前所未有的留學潮再次席捲澳洲。隨著澳洲全面開放邊境，被疫情壓抑了三年的留學需求終於爆發。事實上，不僅留學生蜂擁而至，還有眾多新移民也在趕赴澳洲。 在這樣的背景下，留學生在澳洲的住宿問題成為了頭等大事。特別是當下澳洲各大城市的租房市場異常火熱，澳洲媒體甚至形容這是「租房危機」。 2023年初以來，每天都有成千上萬的留學生為了解決住宿問題奔波於看房、選房的過程中。許多留學生即使看了十幾套房子，也無法成功租下，甚至擔心可能會陷入「無家可歸」的窘境。 正因如此，「以房養學」這個詞開始頻繁出現在澳洲留學生的視野中，許多留學生和他們的父母選擇在澳洲直接購房，而這樣做的好處也超出預期。 一、在澳洲「以房養學」的優勢是什麼？ 在全球化日益加深的今天，我們每個人都可以選擇在自己理想的國家讀書和生活，移民也逐漸成為一種常態。 然而，並不是每個國家都像澳洲一樣具備多重吸引力。 在澳洲留學的好處有很多，尤其是「以房養學」。儘管許多國家，如美國、加拿大和西歐等，也是熱門的留學目的地，但置業門檻較高。以美國為例，每個州每年都要徵收房產稅，稅率一般在1%到3%之間。以市值300萬港元的物業為例，每年需繳納至少3萬港元的房產稅。此外，持有房產的費用高昂，且出租和轉手相對困難，難以形成「養房」的潛在市場。 澳洲則有著截然不同的情況。首先，澳洲的房地產市場非常活躍，租金回報率高，空置率長期保持在2%以下。由於2023年澳洲移民和留學市場的火爆，空置率進一步降至1%以下。可以說，澳洲的租房市場長期供不應求，這也促成了其租金回報率的穩定增長。 其次，澳洲房產具有許多優勢，如首付低、永久產權、無遺產稅、交房後再按揭、租金可抵押供房款、房產交易和投資法制健全等。此外，在澳洲購房還能獲得永久土地權和房產權，這意味著擁有一份完全屬於自己的資產。未來若想在澳洲創業，還可以用房產抵押貸款。 二、留學生可以在澳洲購買房產嗎？ 在澳洲留學的一大優勢是，留學生有資格在澳洲購房。然而，如果需要貸款，收入證明是必須的。儘管留學生自身收入有限，但可以由父母作為擔保人，以擔保人的收入作為貸款擔保。當然，房產的所有權還是以父母名義登記。 澳洲留學生購房有哪些選擇？ 無論留學生是否持有允許在澳洲逗留12個月以上的臨時簽證，他們都可以通過申請澳洲外國投資審查委員會（FIRB）的批准，購買空地建房、購買新房或樓花。不論是自住還是投資，都可實現購房目標。 除非開發商已獲得FIRB的「新建住宅豁免證書」，否則無論是購買新房還是二手房，留學生都需要單獨申請FIRB的批准。 澳洲留學的住宿費用如何？ 以四年澳洲留學的住宿費為例，一種選擇是在升大學前就購買澳洲房產，另一種選擇是一直租房。許多家長最初可能認為兩者差別不大，但隨著時間推移，差距會越來越明顯。 選擇「以房養學」雖然需要支付首付和印花稅等初期費用，但四、五年的租金收入和房產增值最終會讓購房者受益匪淺。因為在澳洲留學購房後，除了可以自住外，還能將多餘的房間出租賺取租金，最重要的是，可以提前進行海外資產配置，享受市場增長的紅利。尤其是許多家長送子女來澳洲留學的最終目的是為了移民，這樣一來，在澳洲購房越早越好，否則房價只會越來越高，還會浪費幾年的租金。 以我最近為一位客戶王先生所做的計算為例。王先生的女兒在2023年2月入讀墨爾本的Monash大學，目前與同學租住一套兩房公寓，每人每周租金360澳元，一年租金總計18,720澳元。即使未來幾年租金保持不變，四年的住宿費用也高達74,880澳元。 然而，如果王先生選擇在墨爾本購買一套價值約70萬澳元（約380萬港元）的兩房物業，女兒自住一間臥室，四年的住宿費用可省，而將另一間房出租，四年間的租金收入可部分抵消貸款。 三、澳洲「以房養學」能實現零費用留學嗎？ 在留學初期購房，當留學生畢業後，這套房產的價值通常已經增值不少。若能選到優質樓盤，其價值增幅甚至能覆蓋澳洲留學期間的學費。 此外，對於財力充足的家庭來說，如果在留學期間全款購房，那麼租金收入對孩子而言更是一筆可觀的「現金流」，足以支付在澳洲的生活費和部分學費。 因此，在澳洲通過購房來實現零費用留學並非異想天開。但這並非每個人都能實現，具體操作還要因人而異。關鍵是要找到熟悉澳洲房地產規則和樓盤資訊的專業人士，選擇優質物業，購房並非隨便買就行，這樣容易陷入風險。 四、香港的資產能否作為澳洲購房的抵押物？ 在澳洲購房，你所購買的樓盤本身即是抵押物，不需額外的抵押物。此外，若你在香港有資產，這會讓你的按揭申請更具說服力，但並非必須條件。實際上，只要購房者能支付30%以上的首付款，澳洲的金融機構就會對你的經濟能力充滿信心。 五、留學生能在澳洲購買二手房嗎？ 根據FIRB的規定，持有500留學簽證的留學生被認定為澳洲臨時居民，因此可以購買一套二手房作為自住用途。但需注意以下幾點： a. 簽證到期或離境三個月內需出售房產，除非成為澳洲公民或永久居民，否則不得繼續持有房產。 b. 購買房產時需申請FIRB批准，申請費用依房價而定。 c. 房產不可出租或分租，否則視為違反FIRB規定，即物業成交時需為空房，無人居住。 留學生簽證過期後，如非法持有二手房，將面臨數萬澳元罰金或三年監禁。 其實我並不建議留學生在澳洲留學期間購買二手房，因為除了無法出租賺取租金外，若將來簽證出現問題，或無法在簽證到期前獲得PR，都需迅速出售二手房，很難賺取澳洲房市的增值收益。 如今，越來越多留學生選擇在澳洲購房，以實現「以房養學」和提前配置海外資產的目標。在這一趨勢的推動下，澳洲樓市開始顯現反彈跡象，新樓盤更是十分搶手。若你仔細計算未來的租房成本，資金充足的情況下，購房無疑是明智之舉，而且越早越好。

在2023年七月份，Economist Intelligence 公佈了最新的全球宜居城市排行榜。這次排名中，墨爾本榮獲全球第三的寶座，而我們的鄰居悉尼則名列第四，成功重奪了去年被法蘭克福和阿姆斯特丹這些西歐城市佔據的位置。 仔細看一下這個榜單的評分，墨爾本在各項指標中表現出色，甚至有三個指標取得了滿分，分別是醫療保健、教育和基礎設施。大家都知道，墨爾本是澳洲三大城市之一，並且經常在全球最宜居的城市排行榜上名列前茅。 今天，我想跟大家分享一下墨爾本一些讓人意想不到的六大冷知識。說不定這些你從未聽說過呢！在分享之前，別忘了點贊、訂閱這個頻道，並開啟小鈴鐺喔。這次的影片，我們團隊投入了大量的時間與精力進行剪輯，希望大家能喜歡並分享給更多人！ 大家好，我是澳洲的Alison老師，我的頻道主要探討澳洲生活、理財及房產。我是一名澳洲房地產課程導師、澳洲執業律師、澳洲和香港持牌地產中介，同時也是新書《澳洲買樓打造財務自由》的作者。以下內容僅供參考，並不構成任何投資建議。 首先，讓我們來看看第一個冷知識吧：墨爾本曾經叫做“蝙蝠俠鎮”，而且曾經是澳洲的首都！在墨爾本被命名為Melbourne之前，1835年，一位來自塔斯馬尼亞的農場主John Batman來到了Port Phillip Bay，購買了60公頃的土地，並將這個地方命名為Batmania。更有趣的是，他在日記中提到：“這裡可以建個村莊。” 現在很多人把墨爾本叫做“墨村”，其實和他當時的想法不謀而合。 接著是第二個冷知識：墨爾本有五條非常奇怪的法律。了解這些奇怪的法律可能對你在墨爾本的生活很有幫助，畢竟，無意中觸犯法律可不是什麼好玩的事。 這些法律包括：在公共場所放風箏，如果惹怒了別人，這是違法的；在公共場所使用不雅語言或唱不雅歌曲可能會被罰款250澳幣；根據1958年的刑事法，尋求失物酬謝在墨爾本是違法的；在公共場所騎羊或狗（甚至用它們拉車）屬於犯罪行為，罰款為30澳幣；以及1966年之前，墨爾本的酒吧晚上6點後禁止營業。如果你是個酒鬼，千萬要注意時間喔！ 從這些奇怪的法律可以看出，墨爾本非常重視每個人享受自己自由時間的權利，並且尊重動物的權益，這也是為什麼墨爾本被認為是一個非常宜居的城市。 第三個冷知識：墨爾本擁有西方世界中華人定居歷史最悠久的記錄。墨爾本的唐人街建立於1851年淘金熱期間，值得一提的是，在所有西方國家的唐人街中，墨爾本唐人街歷史最為悠久。墨爾本這座城市使用的語言超過180種，這裡匯聚了來自全球200多個國家和地區的移民，並且擁有116種宗教信仰。同時，墨爾本還是全球最大的希臘僑民聚集地之一，約有20萬希臘人居住於此，這讓墨爾本成為希臘本土以外希臘人最多的城市。 第四個冷知識：墨爾本是世界上最熱愛體育運動的城市之一，並且是唯一一個在市中心擁有五個國際標準體育設施的城市，包括墨爾本板球場（Melbourne Cricket Ground）、Docklands體育場、Rod Laver體育館、Hisense體育館以及奧林匹克公園。1956年，墨爾本舉辦了澳洲第一次奧運會，這也是奧運會第一次在南半球舉辦。 第五個冷知識：墨爾本是“八小時工作制”的發源地。1856年，墨爾本的石匠們成功爭取到世界上第一個八小時工作日，這是工人權益的一次重大勝利。隨著時間的推移，墨爾本的工作環境也不斷演變，擁有多元化的產業，包括金融服務業、信息與通信技術、房地產等領域。在政府的支持下，墨爾本憑藉大量外國投資繁榮發展，為許多人提供了無可比擬的投資、商業和就業機會。因此，墨爾本被譽為“打工人的天堂，創業者的天下”。 最後，第六個冷知識：墨爾本每日進口30噸咖啡豆，這座城市的咖啡文化早已名聲在外。墨爾本被譽為“澳洲的咖啡之都”，平均每天進口30噸咖啡豆，足夠製作三百萬杯咖啡。對於墨爾本人來說，每天從當地咖啡館喝五杯咖啡並不罕見，街頭巷尾隨處可見咖啡館。事實上，墨爾本是全球人均擁有咖啡館數量最多的城市之一。 令人驚訝的是，儘管墨爾本即將在人口數量上超越悉尼，但墨爾本的房價依然遠低於悉尼。例如，在悉尼的西區，一棟房子可能要價120萬至130萬澳幣，而在墨爾本的西區Wyndham Vale，50萬至60萬澳幣就能買到一棟設施完善的房子。對於錯過悉尼投資機會的人來說，現在正是把握墨爾本投資機會的好時機。隨著墨爾本的人口逐漸增加，這裡的房地產市場前景看好。 如果你覺得這篇文章對你有幫助，別忘了點贊並分享出去。我們下次再見！

2023年，悉尼的房地產市場充滿了重大事件和利好消息。 過去，對於外國投資者來說，在澳洲買房的主要阻礙之一就是海外人士需要支付的印花稅附加費和土地稅附加費。這些稅費意味著外國買家可能需要支付數萬甚至數十萬澳元的額外稅費，尤其是購買豪宅時，與本地居民競爭同一套房產的成本明顯增加。此外，土地稅附加費也增加了外國人持有澳洲房產的成本。 然而，這些主要的稅制障礙可能很快就會在悉尼消失。當地人和投資者對此充滿期待，準備迎接悉尼房地產市場的爆發。 一、2023年悉尼印花稅改革 首先，對澳洲本地人來說，悉尼印花稅的改革是一項重大的利好政策。新南威爾士州正在推行30年來最大的印花稅改革，此舉將影響到許多人的利益。關鍵是，一旦改革順利推行，其他地區可能會效仿，例如墨爾本。 專家們對此政策的變化進行了評價，例如AMP Capital首席經濟學家Shane Oliver表示，一旦新政策實施，悉尼價值低於150萬澳元的房產價格可能在短期內穩定甚至上升，這將促進整個房地產市場的復甦。 這項新政策名為「首次置業者選擇」（First Home Buyer Choice），給購房者提供了選擇。他們可以選擇一次性支付印花稅，或者選擇每年支付400澳元加上土地價值的0.3%的房產稅，前提是房產總價值低於150萬澳元。 這類似於分期付款，使得首次購房者不再需要積攢數萬澳元的印花稅，大大減輕了購房負擔。 二、取消海外人士印花稅附加費和土地稅附加費 2023年，新南威爾士州政府宣布，來自紐西蘭、芬蘭、德國和南非的公民在該州購買房產時，不再需要支付印花稅附加費和土地稅附加費。若在2021年7月1日後購買的房產已繳納這些稅費，投資者可申請退款，未來也不再需要繳納。 外國買家在澳洲購房與本地買家相比，需支付更多的稅費，例如印花稅附加費為房產價值的8%，土地稅附加稅為2%，自2022年12月31日午夜起，增至4%。 然而，目前新南威爾士州已經免除了部分國家投資者的這些稅費，未來可能擴展到更多國家。 這些政策改革，尤其是印花稅的調整，將推動悉尼房地產市場的價格上升。有意在悉尼購房的投資者應考慮進場。 三、悉尼房產購買熱點 Burwood ：這是華人購房者的熱門地區，因其高品質的學校、距離CBD的便捷交通以及繁華的文化場所而聞名。這裡的商場和華人店鋪眾多，生活便利，是悉尼內西區最有潛力的區域之一。 Rouse Hill ：這個區域因其優越的生活品質而受到關注，擁有大型商業中心和交通樞紐。該區域居民收入水平高於悉尼平均水平，非常適合居住。 North Sydney ：傳統的富人區，擁有眾多世界500強公司的總部，是悉尼的金融中心。這裡的房產需求一直居高不下，投資回報穩定。 總結 澳洲作為一個受歡迎的移民國家，對於海外買家一直保持開放的態度。只要符合政府規定的購房範圍，海外買家即使不是澳洲公民或永久居民，也可以擁有自己的房產。然而，2016年後，澳洲政府針對外國買家出台了一系列稅制，對購房需求有所抑制。 如今，以悉尼為代表的城市，開始再次向海外投資者開放，是一個積極的信號。

澳洲留學的費用中，學費占了相當大的比例，學費因學校排名、地區及專業的不同而有所差異。一般來說，普通學校和偏遠地區的學費相對較低，而熱門專業和八大名校的學費則較高。 那麼，2024年澳洲碩士留學的學費大約是多少呢？ 一、澳洲碩士學費概況 澳大利亞國立大學（The Australian National University） 藝術學院：每年約 $41,030 - $43,790 亞太學院：每年約 $41,030 - $49,330 商學院：每年約 $41,790 - $46,680 工程與計算機學院：每年約 $49,330 法學院：每年約 $46,680 醫學院：每年約 $49,330 - $54,880 科學學院：每年約 $49,330 墨爾本大學（The University of Melbourne） 建築學院：每年約 $49,088 藝術學院：每年約 $41,056 商學院：每年約 $43,920 - $52,448 教學學院：每年約 $46,880 工程與信息技術學院：每年約 $52,880 法學院：每年約 $51,264 科學學院：每年約 $48,960 - $52,448 悉尼大學（The University of Sydney） 建築、設計與規劃：每年約 $44,000 – $47,000 藝術與社會科學：每年約 $45,500 – $52,500 商學院：每年約 $53,000 – $56,500 經濟學院：每年約 $47,500 – $53,500 教育與社會工作：每年約 $49,500 工程與計算機科學：每年約 $53,000 – $56,500 法學院：每年約 $49,500 – $56,500 醫學與健康學院：每年約 $56,000 – $77,500 音樂學院：每年約 $43,500 科學學院：每年約 $53,000 – $56,500 西澳大利亞大學（The University of Western Australia） 商學院：每年約 $43,200 工程學院：每年約 $49,900 計算機科學學院：每年約 $49,900 人文社科學院：每年約 $37,500 - $49,900 阿德萊德大學（University of Adelaide） 醫學與健康學院：每年約 $49,500 - $60,000 藝術學院：每年約 $52,500 商學院：每年約 $48,500 法學院：每年約 $48,500 計算機科學學院：每年約 $53,000 建築學院：每年約 $49,000 蒙納士大學（Monash University） 藝術設計學院：每年約 $47,500 商學院：每年約 $53,000 工程學院：每年約 $55,500 法學院：每年約 $51,500 教育學院：每年約 $37,000 醫學院：每年約 $40,600 新南威爾士大學（The University of New South Wales） 藝術設計學院：每年約 $41,760 商學院：每年約 $56,160 工程學院：每年約 $52,240 法學院：每年約 $41,760 - $55,200 醫學院：每年約 $55,440 科學學院：每年約 $52,320 昆士蘭大學（The University of Queensland） 商學院：每年約 $48,160 工程學院：每年約 $51,200 法學院：每年約 $48,160 藝術設計學院：每年約 $36,672 醫學院：每年約 $46,832 科學學院：每年約 $51,200 二、澳洲留學獎學金 澳洲碩士留學生可申請多種獎學金和助學金來減輕經濟負擔。以下是幾種常見的獎學金： 澳洲政府獎學金 ：包括澳洲國際獎學金（Australia Awards Scholarship）和澳大利亞國際教育發展獎學金（Australia International Education Development Scholarship），這些獎學金可涵蓋學費、生活費及機票費用。 大學獎學金 ：如墨爾本大學國際研究生獎學金和悉尼大學國際研究生獎學金，這些獎學金通常包括學費和部分生活費用。 專業獎學金 ：針對特定專業如商科、科學、工程、醫學等的獎學金。 校外機構獎學金 ：如由企業、組織或基金會提供的獎學金，例如CSIRO科研獎學金。 需要注意的是，不同獎學金的申請條件和流程各不相同，有些需要提前申請或在申請學校時同步申請。因此，建議留學生在申請澳洲碩士留學時提前了解和規劃獎學金申請事宜，並諮詢相關機構和學校的國際學生辦公室。 結語 目前，澳洲對香港居民推出了一系列有利的移民政策。持有臨時畢業生簽證（485）、臨時技術短缺簽證（482）或臨時技術工作簽證（457）的香港人，可以申請永久居留權，並有機會通過留學實現移民澳洲的目標。 相比其他國家的居民，香港人通過學習和技術移民留在澳洲的過程相對較為簡單和直接。因此，對於香港居民來說，通過澳洲留學最終實現移民是一個難得的機會。

2021年7月21日，澳洲布里斯本成功獲得2032年奧運會主辦權，成為繼墨爾本（1956年）和悉尼（2000年）之後，第三個舉辦奧運會的澳洲城市。這一消息引發了布里斯本房地產市場的熱潮，許多人開始關注這座城市的房產投資機會。 隨著這一消息的傳出，布里斯本的房價在一年內飆升了33%。要知道，之前布里斯本房價的中位數僅為50多萬澳元。然而，在房價快速上漲的高峰期，布里斯本部分地區的房價中位數甚至超過了100萬澳元。 那麼，奧運經濟究竟會對布里斯本的房地產市場產生什麼影響？現在投資布里斯本房產，是否還能享受到這一波紅利？ 一、布里斯本房產投資的潛力如何？ 布里斯本獲得奧運會主辦權後，澳洲的房產投資專家普遍認為，到2032年奧運會舉辦之時，布里斯本的房價可能會翻倍，吸引了大量買家躍躍欲試！預計未來布里斯本的房價中位數將從51.6萬澳元攀升至124萬澳元。 雖然沒有人能完全確定奧運會是否真能帶來如此巨大的影響，但可以肯定的是，未來的十年將是布里斯本房地產市場的黃金時期。 奧運會對一個城市的房價通常會帶來一定的影響，主要表現在以下幾個方面： 奧運會通常會吸引大量遊客和媒體前來觀賽和報導，這在某些時間段和地點可能會推動房價上漲，尤其是在旅遊旺季和熱門景點附近。 主辦城市為了迎接奧運會，通常會大力投資基礎設施建設和城市改造，包括交通系統、體育場館和公共服務設施等，這些投資可能會提升城市的吸引力和居住品質，從而推高房價。布里斯本目前已經啟動了一系列基建項目，吸引了越來越多的買家。 奧運期間，大量遊客和參賽者需要尋找住宿，酒店房間很可能會供不應求，這可能導致短期租賃市場需求增加，進而推高租金。布里斯本目前房屋供應緊張，新建房屋的開工量受疫情影響遠低於預期，買家的競爭十分激烈。 奧運會的舉辦可能激發市場參與者對主辦城市未來發展的信心，促使他們在該城市進行長期投資，進一步推高房價。 目前，我們已經能看到一些積極的信號，最明顯的就是人口和就業機會的增長。澳洲政府預計，布里斯本舉辦奧運會將增加13萬個職位，並帶來74億澳元的經濟效益。 總的來說，單單一個國際體育賽事並非房地產市場長期增長的主要原因。真正促進房價上漲的，是因奧運會而帶來的大規模基建投資和交通改善計劃。 二、布里斯本的奧運基建重點在哪裡？ 既然基建如此重要，那麼未來布里斯本的哪些地區會因奧運會而進行大規模的基建投資呢？ 在分析樓市時，我們可以從場地基建和環境基建兩個方面來探討。 場地基建 布里斯本將沿用85%的現有體育設施作為奧運場地，這意味著場地基建的投入相對有限。相比之下，交通系統的改善值得更多關注。 在場地基建方面，最值得注意的是布里斯本市中心附近的Gabba。昆士蘭州政府已宣佈將斥資超過10億澳元翻新Gabba板球場，將其改建為可容納5萬座位的奧運主場館，用於舉行開幕和閉幕儀式。此外，Roma Street將興建一個全新的世界級Arena游泳場館，可容納15,000座位的大型水上運動中心。 環境基建 布里斯本政府已將奧運村選址於Hamilton地區，並計劃在此興建全新的河景高級住宿供世界各地的選手使用。黃金海岸、陽光海岸和Kooralbyn也將興建其他較小型的選手宿舍。 無論是布里斯本、黃金海岸還是陽光海岸，都將投入數億元改善環境基建。政府計劃耗資54億澳元建設一條連接Cross River Rail的鐵路，預計2024年竣工。此外，布里斯本機場也將擴建，政府計劃投入13.5億澳元，增設一條新跑道，預計每年將能容納4,900萬客流量，並帶來50億澳元的經濟貢獻。 三、對比其他舉辦過奧運會的城市 回顧2000年的悉尼奧運，在五年期間，悉尼的房價上漲了88%。然而，這一漲幅並不僅僅是奧運帶來的影響，當時澳洲正處於稅務改革的背景下，政府大力推動首次置業補助金，這進一步助推了房價的上漲。同時，未舉辦奧運的墨爾本樓市也上漲了95%。 在其他國家，奧運會同樣帶來了顯著的經濟效應。例如，2012年的倫敦奧運會耗資160億澳元，不僅收回了成本，還帶動了房地產市場的長期增長。11年後，倫敦奧運場地附近的房價上漲了78%，遠超過倫敦其他地區的61%的增長率。 這些案例表明，靠近奧運場地的地區通常表現更為優異，投資這些區域的房產，長期來看，有望獲得豐厚的回報。 四、布里斯本買樓應選哪些地區？ 那麼，目前在布里斯本買樓，應該如何選擇地區呢？我有三個建議供大家參考： 奧運比賽場館地區 例如斥資10億澳元翻新的Gabba地區。 選手村附近 這也是一個不錯的選擇，例如布里斯本的Hamilton和黃金海岸的Robina地區。 交通系統改善的地區 我個人最推薦的是Roma Street。該區將發展成為中心交通樞紐，同時應關注地鐵站及Cross River鐵路沿線的受惠地區。此外，黃金海岸的第4期輕軌將延伸至黃金海岸機場，屆時Burleigh Heads和Palm Beach等輕軌沿線地區值得留意。 Sunshine Coast近期也將興建Mass Transit系統，在奧運的推動下，這些基建計劃可能會更快落實，相信這將帶動Maroochydore和Slippy Downs等地區的房市發展。 五、布里斯本買樓的其他優勢 新建房屋供應量少 布里斯本的住房供應量一直處於低位，雖然租金不斷上漲，但房屋供應卻非常緊缺。目前，新建房屋僅佔房屋總數的2.8%，且住宅審批量持續下降。這意味著短期內，昆士蘭州及布里斯本的整體住房供應將繼續緊張。 投資優勢 與悉尼和墨爾本相比，布里斯本的房價中位數仍然處於較低水平。此外，來自其他州的移民數量創下紀錄，這將持續推動布里斯本房價增長。 幸運的是，2022年期間，由於澳洲整體房價因加息進入回調期，布里斯本的房價也回歸到相對理性的水平。如果你想抓住布里斯本因舉辦奧運會而帶來的這波紅利，現在就是入手的好時機。

澳洲房地產市場規範健全，透明度高，且極為重視個人財產的保護，使得澳洲成為全球富人資產配置的重要地點之一。澳洲房產投資一直是港人熱衷的選擇。 無論是澳洲居民還是海外人士，都可以在澳洲購買房產，並且享有永久產權（首都坎培拉除外），且沒有購房數量限制。不過，關於選擇新房還是二手房，很多人仍然猶豫不決。本文將從政策法規的角度，對這兩種房產類型進行比較，幫助投資者做出明智的決定。 一、澳洲新房比二手房更昂貴嗎？ 許多人對澳洲買房有一個既定印象，認為新房比二手房昂貴，因此本地人更喜歡買二手房，而外國人只能購買新房。 然而，這種觀點其實並不完全正確。 首先，澳洲本地人也熱衷於購買新房，因為澳洲政府通過各種補貼措施鼓勵居民購買新房。比如，購買新房時可以享受印花稅減免、新房補貼以及建築補貼等。2021年，部分州政府更是推出了“新房擔保計劃”，讓很多本地人只需支付5%的首付款就能購買新房。 其次，澳洲新房的價格並不一定高於二手房。由於新房市場價格透明，沒有太多溢價空間。而二手房市場中，尤其是在拍賣環境下，購房者容易受到現場氣氛的影響，導致購買價格超出市場均價。因此，儘管澳洲房價上漲，但購買溢價過高的二手房，回報可能會受到影響。 當然，這並不意味著新房價格一定低於二手房。通常情況下，同一區域的新房價格會略高於類似的二手房，因為新房在建築技術、材料和品質上更具優勢。 二、外國人在澳洲只能購買新房嗎？ 大多數情況下，外國人在澳洲只能購買新房，但也有例外，具體情況取決於簽證類型。 純海外人士 ：即沒有在澳洲居住或沒有持有澳洲簽證的人，通常只能購買新房。 臨時居民 ：持有澳洲長期簽證的臨時居民可以購買一套二手房作為自住房使用，但需符合一些限制條件，如簽證到期或離境3個月內必須出售該房產，不得出租或分租，並且需要申請FIRB（外國投資審查委員會）的許可。 三、海外人士購買新房和二手房的法律區別 一般來說，澳洲的新房和樓花是按定價銷售，而二手房則多以競價或拍賣的形式出售。需要注意的是，如果購房者提交了FIRB申請但未成功購買二手房，申請費是不予退還的。 此外，參加拍賣購買二手房的海外人士需注意，若最終拍賣價超過FIRB批准函中所註明的最高價，可能會面臨額外的費用。這些因素使得購買二手房對海外人士來說需要更多的準備和技巧。 此外，根據法律規定，外國人在澳洲購買的二手房必須作為自住房，不能出租或分租，並且需要在簽證到期前三個月出售該房產。如果違反規定，將面臨高額罰款或監禁的風險。

阿德萊德，作為澳洲南部的城市和南澳的首府，以其高宜居性、低購房成本、清新空氣和優美自然景觀聞名。 阿德萊德的人口密度相對較低，因此城市擁有寬敞的街道和大量綠化空間，同時提供了眾多公園和海灘供居民休閒娛樂。作為澳洲的重要教育中心之一，阿德萊德擁有多所著名大學，如阿德萊德大學和弗林德斯大學，這些大學在國內外都享有良好聲譽。 一、認識阿德萊德 阿德萊德每年日照時間超過2,500小時，氣候相比其他澳洲城市更為乾燥。 阿德萊德是一座被公園環繞的城市。超過760公頃的Park Lands包圍著市區和北阿德萊德。 阿德萊德是一個大學城，擁有五個大學校園，來自世界各地的近30,000名學生在此就讀。 2014年，阿德萊德被《孤獨星球》評為全球十大值得遊覽的城市之一。 二、阿德萊德房產特點 阿德萊德曾被評為「最負擔得起住房的首府城市」，在這裡購房門檻較低。更重要的是，阿德萊德的房地產價格穩定健康，吸引了越來越多的投資者。 相對較低的房價：相比澳洲其他主要城市，阿德萊德的房價較低，更容易入手。這可能由於城市人口和經濟規模較小，以及房產供應較充足。目前，阿德萊德市區人口約130萬，整個大阿德萊德地區人口約170萬。 穩定的房價增長：儘管房價較低，但增長穩定。根據澳洲房地產數據公司的報告，阿德萊德房價每年增長率約為3%至4%，投資回報穩健。 多樣化的房產選擇：阿德萊德房地產市場提供多種選擇，包括公寓、聯排別墅、獨立別墅和豪華住宅等。無論自住或投資，都能找到合適的房產。 優質的教育和醫療資源：阿德萊德擁有多所知名大學和高水平的醫療資源，吸引了大量學生和醫療從業人員來此生活、工作和購房，對房地產市場有積極影響。 高生活品質：阿德萊德是澳洲最宜居的城市之一，擁有乾淨的環境、良好的社區設施、美麗的公園和景點，以及豐富的文化和藝術活動，對房地產市場有積極影響。 三、阿德萊德購房價格如何？ 阿德萊德是澳洲首府城市中，房價可負擔性最高的城市之一。與其他大城市相比，購房成本較低，但房價在過去幾年持續上升，這主要由於人口增長、投資需求和建設成本等因素。 根據PropTrack的數據，截至2023年1月底，阿德萊德房產中值價格為648,000澳元，同比上漲7.94%，而澳洲其他許多城市房價則出現下跌。 之所以稱阿德萊德為寶藏城市、潛力無窮，是因為這裡的房地產泡沫較小。2022和2023年在利率上升壓力下，澳洲房地產市場普遍回調，但阿德萊德房市卻創下了最小跌幅之一。 在眾多澳洲城市中，相比悉尼和墨爾本這樣的大都市，阿德萊德相對低調。然而在阿德萊德購房就像購買藍籌股，雖然回報速度不如前兩者快，但風險低、穩定且長效。

在澳洲，談到房地產投資，往往與稅務密不可分。除了知道租金收入和房地產增值需要繳稅外，許多人其實不清楚如何減少稅務支出。其實，澳洲稅務局早已為投資者準備了一套省錢的策略，使您能夠賺錢同時減少稅負。這就是所謂的負扣稅。 一、什麼是澳洲的負扣稅？ 負扣稅（Negative gearing）是澳洲房地產投資中常見的策略之一，澳洲也是少數幾個實行這一政策的國家之一。 澳洲的「負扣稅」並非一種稅，而是一種針對房地產投資的稅務優惠制度。適用於投資者通過貸款購買投資性房產，並利用租金收入支付房貸利息及其他相關費用的情況。如果該房產的租金收入不足以支付所有貸款利息和費用，投資者可以將這些虧損部分抵扣個人所得稅。這種抵扣方式能減少投資者的稅務負擔，進而鼓勵更多人投入房地產市場。 二、澳洲負扣稅的優勢 減少稅負：澳洲負扣稅政策允許投資者將房屋貸款利息和其他相關費用抵扣個人所得稅，從而減少稅務負擔。這使得房地產投資對於高收入人士更加具有吸引力。 提高現金流：通過借貸投資，投資者可以在短期內獲得現金流，而不需要一次性支付房屋的全部購買成本。這樣，投資者可以更快地擴大其房地產投資組合，並獲得更高的回報率。 資產升值：隨著時間推移，房地產價格通常會上升。因此，澳洲的負扣稅政策允許投資者在享受資產升值的同時獲得收益。 擴大投資範圍：有了負扣稅，投資者在選擇房產時可以更靈活，不再僅限於租金回報較高的地區，而是可以選擇那些具有長期增值潛力的地區。 三、如何實現澳洲負扣稅？ 負扣稅並不是簡單的租金不足以支付房貸。如果僅僅是這樣，投資者可能需要持續“貼錢”養房。其實，負扣稅的關鍵在於可以抵扣非現金性的折舊貶值，這樣帳面上的“虧損”可以用來減少應繳稅額。而這些帳面上的虧損往往並不是真實的現金虧損，但如果房價上升，這部分增值卻不會被計入收入，從而不會增加稅收。 在澳洲，房地產投資如同經營一門生意：澳洲稅務局（ATO）將投資房產視作一個“小生意”，投資者即為這門生意的股東；房產則為固定資產；物業管理仲介是CEO或經理；租客是顧客；租金是收入。維持這門生意需要支付按揭利息、排污費、房屋折舊、物業管理、維修費用及保險費等，這些都被視為支出。 有關澳洲買樓負扣稅的詳細項目、計算方式和實例，我在《澳洲買樓打造財務自由》一書中有詳細描述。 四、哪些人適合使用負扣稅？ 高收入人群通常更青睞這種稅務安排，因為他們的現金流充裕，能夠大幅減少稅收，同時享受長期的資本增值。在澳洲，醫生、律師、IT等高收入者通常擁有多套房產以抵稅，因此他們每年的稅額通常低於低收入人群，甚至可能不用繳稅。 低收入人群希望通過投資澳洲房地產達成財務自由。這類人更傾向於利用正槓桿，因為現金流對他們來說更為急迫。當負扣稅增強了現金流之後，他們可以更快投入新的投資，擴大資產規模。 雖然利用負扣稅投資房產在澳洲有諸多好處，但這項政策一直備受爭議。部分人認為，正是負扣稅政策鼓勵了更多人投資房地產，導致房產需求增加，進而推高房價，給普通家庭帶來壓力。 此外，負扣稅政策也存在風險。如果投資者過度依賴負扣稅政策，缺乏有效的投資策略或管理，他們可能面臨財務風險。如果投資房產無法產生足夠的租金或投資回報，投資者可能被迫賣出房產以支付債務或生活費。因此，投資者應該謹慎評估負扣稅政策的風險與收益，並制定有效的投資策略和管理方法，以規避潛在風險。

【導言】 澳洲以其健全的稅收制度和相對較高的稅率聞名於世。本文將詳細介紹澳洲個人所得稅的稅收制度，包括稅務年度、徵稅原則、徵稅範圍、稅務居民與非居民、稅率、費用扣除、申報方式、申報期限及補（退）稅方式，為您提供全面的稅務信息。 這篇文章對於澳洲居民尤其是新移民和外籍工作人士來說，是了解稅收制度的重要資源。通過掌握這些規定，您可以更好地管理個人財務，合法地節省稅款。此外，計劃移居或投資澳洲的人也能從中獲得有用的參考信息，助您在澳洲生活和工作中做出更好的財務規劃。 一、稅務年度 澳洲的稅務年度，亦稱財政年度，從每年7月1日開始至次年6月30日結束。這段時間用於確定個人和企業的稅務情況。這樣的年度設置有助於政府的預算制定和財政規劃，與國際慣例相符，便於國際財務報告和比較。 二、徵稅原則 澳洲實行屬人屬地全球徵稅原則。這意味著澳洲稅務居民需對全球收入申報納稅，而非稅務居民僅需對澳洲境內收入申報。這一原則旨在確保全球所得均受到應稅監管。 要區分稅務居民與非稅務居民，主要看居住狀態、工作和家庭聯繫等因素。稅務居民需對全球所得，包括薪資、投資收益等，進行申報納稅；非稅務居民則僅對澳洲境內所得納稅。 三、徵稅範圍 澳洲的徵稅範圍廣泛，涵蓋薪資、退休金、投資收入、經營收入和偶發性收入等。以下是各類收入的簡要介紹： 薪資所得：包括工資、薪水、獎金和津貼等。 退休金：來自各種退休計劃或基金的收入。 投資收入：包括股息、利息、股票和房地產收益。 經營收入：來自自營業務或職業的收入。 偶發性收入：包括出售資產、獲得獎金和保險金等。 四、稅務居民和非居民 澳洲稅務局根據四項標準測試來判定稅務居民身份，包括居民測試、住所測試、183天測試和聯邦退休金測試。這些測試綜合考慮個人在澳洲的居住意圖、停留時間、工作和家庭聯繫等因素。 五、稅率 澳洲採用超額累進稅率制度，即隨著收入水平的增加而稅率逐漸提高。稅務居民和非居民適用不同的稅率表。這種制度旨在實現稅收公平，使高收入者承擔更多稅負，同時給予低收入者一定減免。 六、費用扣除項目 澳洲允許納稅人扣除與取得收入相關的費用，包括業務成本、工作相關費用、投資成本和教育費用等。這些扣除項目能幫助納稅人合理降低應繳稅款。 七、申報方式 納稅人可自行申報或委託代理申報。申報可通過澳洲稅務局網站或提交紙質表格進行。 八、申報期限 每年的稅務申報期限為7月1日至10月31日。在此期限內，納稅人需完成申報，並支付相應稅款。延遲申報可能導致罰款，因此建議盡早完成。 九、補（退）稅方式 納稅人可選擇支票或直接轉帳的方式來處理補（退）稅。納稅人需在申報時提供準確的銀行帳戶信息，以確保補（退）稅金額準時到賬。 結語 本文介紹了澳洲入息稅的基本內容，包括稅率、稅務年度、徵稅原則、徵稅範圍、稅務居民判定、費用扣除、申報方式、申報期限和補（退）稅方式。澳洲稅務制度旨在確保公平和透明，為納稅人提供穩定的納稅環境，促進社會和經濟發展。

在2020年，澳洲政府為應對全球疫情帶來的影響，推出了數百億的財政預算、產業改革、延遲還款及國家儲備銀行實行的0.1厘超低利率等一系列政策，成功維持了澳洲房地產市場的穩定增長。這些政策的實施使澳洲成為全球少數在疫情中仍保持房市強勁的地區之一，也成為許多港人向往的投資地。 澳洲以其高品質的生活環境聞名，是港人嚮往的置業目標地之一。那麼，在澳洲這片熱門房市中，如何順利購置房產呢？首先，了解澳洲房價的走勢和相關的注意事項至關重要。澳洲的房市受多重因素影響，包括地區、城市發展計劃、交通便利等，因此，潛在買家應詳細研究所欲購置地區的市場動態。 對於港人來說，購房的流程可能與香港略有不同，因此需要一定的了解和準備。無論是關於當地房市的豐富資訊、挑選適合的物業，還是了解澳洲的貸款制度及相關稅務政策，這些都是購置澳洲房產中至關重要的環節。確保您在購置澳洲房產的過程中充分了解自己的個人財務狀況和澳洲房市情況是必要的。 澳洲房市的強勁表現和優越的生活品質確實吸引了眾多港人的關注。通過深入了解澳洲房產動態及合理規劃購房流程，本文將深入剖析澳洲房產購買指南和相關注意事項，助您在澳洲這片陌生市場中游刃有餘，更有信心在這片富饒的土地上成功置業，成為澳洲的房主。 一、澳洲房產購買指南 1. 了解澳洲房地產市場的現狀和趨勢 澳洲房地產市場一直以來都表現出穩健的增長趨勢，但各城市之間的差異性值得深入研究。悉尼和墨爾本等主要城市的市場情況有何不同，我們將逐一探討。 悉尼 悉尼位於新南威爾斯州，是澳洲人口最多、密度最高的城市之一，在2021年被經濟學人評選為全球宜居城市的第11名。這座發展成熟的都市擁有相當可觀的房產資本收益，其高度發展的升值潛力令人嘖嘖稱奇。悉尼當地政府積極推動大都會計劃，整合土地、房產和運輸建設，預計將持續發展至2036年，這使得悉尼的房市前景更加引人矚目，吸引了眾多投資者到悉尼購房。 墨爾本 墨爾本位於維多利亞州，是澳洲第二大城市，被公認為澳洲文化的重要城市，被稱為藝術之都。墨爾本連續多年被評選為全球最適宜居住的城市之一，這也使得墨爾本的租金回報率位列全澳第二。當地州政府為刺激房市，提供印花稅和土地稅的減免優惠，以協助自住需求的買家減輕購房負擔，是不少人選擇在墨爾本購房的原因。 珀斯 珀斯位於西澳州，是澳洲第四大城市，人口增長快，以其寬闊、舒適的居住區域和高水準的生活質量而聞名，被評為全球最適宜居住的城市之一，特別受到港人的喜愛。在珀斯購房並出租可獲得穩定的租金收益，尤其在澳洲其他城市房市波動較大的時期內，珀斯仍然是升幅最高的地區，是理想的投資選擇。 黃金海岸 近年不少人到黃金海岸購房。黃金海岸位於昆士蘭州的沿海，以其超過300天的晴天和57公里長的海岸線而聞名。隨著觀光業的蓬勃發展，當地房價呈現上升趨勢，使其成為澳洲不可忽視的投資寶地。 布里斯班 布里斯班位於昆士蘭州，是澳洲第三大城市，相較於悉尼和墨爾本，生活費用相對較低。布里斯班正在實施大規模的基礎建設計劃，預計在未來8到10年內樓價將翻倍，顯示出極大的升值潛力。 阿德萊德 阿德萊德位於南澳州，是澳洲第五大城市，同時是全球十大宜居城市之一。由於當地房價相對其他澳洲大城市更為親民，到阿德萊德購房成為首次置業者的理想選擇之一。 坎培拉 坎培拉作為澳洲的首都，是一座全盤都市計劃興建的城市。其穩定發展的經濟和旅遊業，以及極低的空置率，使得當地租金回報率常年居全澳第三。坎培拉約八成居民擁有大學學歷，七成是公務員，外國人在坎培拉購房無需支付額外印花稅，對海外投資者極具吸引力。 2、選擇澳洲樓房的優勢與原因 澳洲被視為投資首選之一，其政治穩定、經濟繁榮、高品質教育以及生活水準吸引著眾多投資者的目光。我們將進一步探究這些優勢，讓您對於投資澳洲的動力有更全面的了解。 首先，永久產權是其中之一。澳洲房地產擁有永久產權，相對於香港的99年租約，澳洲房產的「所有權」和「使用權」更為穩固。大部分房產為永久產權，不受時間限制，可世代相傳。在遺產稅方面，澳洲無遺產稅，業主可以安心將房產承傳給下一代。 持續增長的人口也是一大優勢。澳洲樓市基於其成熟穩定的法制和政策環境，持續增長的人口是其投資吸引力的主要因素。每年約有20萬個移民名額，預計到2031年，住房需求將高於供應達66.3萬套。加上租賃需求的增加，投資者可以在穩定且具有成長空間的市場中獲利。 法律保障及穩健的樓市也是吸引人之處。澳洲房地產的法制透明度全球排名第三，且樓價走勢穩健。過去三十年，澳洲物業平均每年獲得7%的投資回報率，反映了澳洲政府穩定的房屋政策和補貼。大型基建計劃進一步推動房價上升，創造就業機會，使澳洲成為理想的房產投資地。 3、瞭解澳洲買樓地點選擇的關鍵因素 在選擇澳洲投資房產時，有多個關鍵因素需要考慮，包括澳洲城市的選擇、社區環境以及交通便利度等。透過對這些關鍵因素的具體分析，我們將為您提供如何選擇最符合投資目標的地點的實用建議。 首先，租金回報率是一個重要考量因素。房產的租金回報率反映了租客是否願意在該地區居住，因此租金是否上漲是判斷區域受歡迎程度的一個指標。應尋找租金上漲而非持平的區域，這些區域的房產通常非常受歡迎。 其次，觀察房產在售的天數也是一個重要的參考。若房產售出時間超過約60天，可能有原因使得買家不考慮該物業。相反，售出時間短則表示該物業受歡迎，一般而言，若某區域的房地產市場良好，房屋銷售速度較快，值得考慮在該區域購置物業。 另外，空置率也是需要關注的一點。低空置率的區域更容易以高價租出房產，高空置率意味著這些區域可能不是租客們想要的地方。 除此之外，對於重視子女教育的家庭來說，學區附近的房產也是一個重要考量因素。這些熱門學區競爭激烈，靠近知名學校的房產往往更受歡迎。 最後，人口結構、公共交通等因素也需要納入考慮範圍。 二、澳洲買樓注意事項 1、通過FIRB審核 在澳洲買樓需通過FIRB（外國投資審核委員會）的審核，除澳洲公民或永久居民外，所有人投資澳洲房產都需申請FIRB，獲批准後方可購買。 2、簽證限制 根據購買者的簽證類型，對澳洲買樓有不同限制，需留意相應規定。 3、按揭注意事項 澳洲當地銀行提供外國人按揭服務，但申請按揭的條件相對較嚴格。建議購房者聘請按揭顧問處理申請程序。外國人能借到的按揭成數通常為樓價的70%，年利率約在6.5%至8%之間。 4、繳納稅項及費用 購買澳洲樓房需要支付印花稅、土地稅、外國人印花稅等費用，具體費用根據不同州而有所不同。此外，還需繳納外國投資審核費。 5、物業管理 投資者在購買澳洲樓房後，需要關注物業估值、維護和出租等事宜。尋找專業的澳洲房產人士的協助，以制定全面的物業管理策略，是保障長期投資回報的重要步驟。 三、免墮澳洲買樓陷阱 1、尋求專業建議 在進行澳洲買樓前，尋求專業人士的意見至關重要。澳洲的法律體系和買樓程序可能與其他國家不同，因此需要專業人士的指導，以確保投資計劃合法且風險可控。 2、長期管理 投資澳洲樓房不應抱持“一勞永逸”的態度，而是需要長期的經營和管理。隨著市場情況的變化，及時調整策略，以應對不同的市場變化，是確保長期穩定回報的關鍵。 3、理性面對市場 不應輕信媒體的炒作，而是要保持冷靜，仔細分析市場數據和趨勢，或者尋求專業人士的建議，制定合理的投資策略。 4、識別投資騙局 在澳洲買樓市場中存在一些投資騙局，投資者需要謹慎識別，避免輕信來路不明的投資項目，以確保投資的合法性和安全性。 澳洲買樓雖然擁有豐富的機會，但也存在著一定的風險。投資者需要保持警覺，尋求專業建議，並識別並避開可能的陷阱，以確保投資的安全性和長期穩健增值。

依據國際慣例，商品房的空置率在5%至10%之間屬於合理範圍，而在10%至20%之間則屬於空置危險區。對於澳洲來說，其空置率長年維持在5%以下，顯示出房屋需求旺盛，這也是為何越來越多人選擇投資澳洲房產的原因。 在2023年，澳洲的房屋空置率已降至1%以下，不斷增加的移民和留學生推動了租金的上漲，也使得擁有房產的海外投資者獲得了豐厚的回報。 一、澳洲空置稅是什麼 空置稅（Vacancy Fee）是針對擁有澳大利亞居住型房產的海外業主設立的稅費。如果房產在一年內超過一半的時間（即183天）無人居住，業主需繳納此年費。該稅的目的在於減少房屋空置率，從而增加澳洲居民的住房機會。這項費用由澳大利亞稅務局（Australian Taxation Office，ATO）徵收，根據業主提交的“空置稅申報”進行評估和徵收。 二、哪些人需要繳納澳洲空置稅？ 符合以下條件的業主需要支付空置稅： 海外業主，即非澳洲公民或通常不在澳洲居住的人（過去12個月內未住滿200天）； 擁有居住型房產，且未能在一年內居住或公開出租/出售超過183天； 該房產是通過外國投資審查委員會（FIRB）批准購買的。 三、澳洲空置稅需要交多少 根據澳洲稅務局網站的信息，空置稅通常與提交外國投資申請時支付的FIRB申請費相同。具體費用由稅務局根據業主提交的空置稅申報表計算，無需自行計算。 四、如何申報澳洲空置稅 需要提醒的是，即使你的房產在一個財年內出租超過183天，仍需每年向澳洲稅務局申報豁免空置稅。 所有經FIRB批准購買居住型房產的海外買家每年都需申報空置稅。申報表需記錄房產的詳細信息，協助ATO決定是否徵收空置稅。 買家每年會收到稅務局的提醒郵件，即使未收到，也需自行記得申報。空置稅申報表可在以下網址下載：https://www.ato.gov.au/FIRBvacancyfee/，亦可聯繫律師協助申請。 空置稅的申報期限為購房成交後每12個月內的30天內。若房產在1月1日成交，則需在每年1月30日前提交申報。逾期付款可能產生罰款或利息。 提交申報後，會收到包含空置稅金額和付款方式等信息的確認頁面，付款金額和到期日也會在郵件中提及。 五、如何獲得空置稅的豁免？ 若不想繳納空置稅，最簡單的方法是確保房子不空置，至少一年內有超過半年時間有人居住。不論是出租或讓親戚朋友居住都能避免繳稅。此外，如果能證明房屋不是故意空置的，例如在外旅遊，也能豁免空置稅。 具體來說，符合以下條件可豁免空置稅，但仍需提交申報表和相關證明文件： 房屋出租或自住超過6個月，或由親屬朋友居住超過6個月； 房屋損壞、不安全或不適合居住； 根據法院或法律命令，房產禁止或限制居住； 房屋常住人因長期住院治療或護理無法居住； 註冊業主去世且遺產管理未完成； 業主已非海外稅務居民； 房產所有權在一年內發生變更。 更多資訊可訪問ATO網站：https://www.ato.gov.au/General/Foreign-investment-in-Australia/Annual-vacancy-fee/#Vacancyfeeexemptions 特別注意，即使短租房屋（如AirBnB）一年內出租超過183天，仍需繳納空置稅，因其不被視為真實居住用途。