港人買澳洲樓要交幾多稅？買入,持有,賣出三層全景
由買入印花稅與海外附加、持有土地稅與租金報稅，到賣出 CGT 與 15% 預扣——港人置業前必看的全期稅務地圖
內容摘要
買澳洲樓，稅務貫穿始終：買入時付印花稅、持有時付土地稅與租金所得稅、賣出時付資本增值稅（CGT）。對海外港人買家，每一層還有額外的附加與較重的稅負。看不懂這張稅務地圖，很容易低估真實成本、錯過可扣稅的開支，或在賣出時被稅負與預扣打個措手不及。
本文把港人買澳洲樓涉及的稅，由頭到尾拆一次：買入的印花稅與海外附加、持有的土地稅與空置稅、租金收入如何報稅、折舊如何慳稅、負扣稅、賣出的 CGT 與 15% 預扣，以及稅務居民身份如何改變這一切，最後是港人的稅務規劃要點。
一句話：物業稅務不是買樓的附註，而是決定你真實成本與回報的關鍵——這篇就是要替港人把「買入、持有、賣出」三層稅，一次過理清。
1. 買樓涉及的稅：一張全景圖
先建立全景：澳洲物業的稅，按「時序」分三層：
買入時（一次性）——印花稅、海外買家附加印花稅、FIRB 費（嚴格說是費非稅，但同屬入場成本）。
持有時（每年）——土地稅、海外 / 缺席業主土地稅附加、空置稅，以及租金收入的所得稅。
賣出時——資本增值稅（CGT），非居民另有 15% 成交預扣。
對海外買家，這三層的每一層都比本地人重。理解這個「買入、持有、賣出」的三層結構，是掌握物業稅務的起點——它讓你在出價前，就把全期的稅務成本納入計算，而非只看樓價。以下逐層拆解。
2. 買入稅：印花稅與海外附加
買入時最大的一次性稅，是印花稅：
一般印花稅（Stamp Duty）——按樓價累進，各州稅率與級距不同，一間中價物業已達數萬澳元。
海外買家附加印花稅——海外買家在一般印花稅之上再加一層：NSW 約 9%、VIC/QLD/TAS 約 8%、WA/SA 約 7%、ACT 約 4%、NT 目前沒有。
兩者相加——海外買家付的是「一般印花稅 ＋ 海外附加」，計成本時兩者要一起算。
海外附加是海外買家獨有、且數額可觀的一次性稅。以一間 100 萬澳元的物業、NSW 為例，單是 9% 附加就是 9 萬澳元，尚未計一般印花稅。這也是為何「揀哪個州」直接影響你的入場稅負——各州附加由 0%（NT）到 9%（NSW）差天共地。（稅率與級距會調整，以成交時官方公布為準。）
2.1 同一間樓、不同州的海外附加（示意）
以一間 100 萬澳元的物業為例，單看海外附加印花稅這一項（數字僅為示意）：NSW 約 9 萬、VIC/QLD/TAS 約 8 萬、WA/SA 約 7 萬、ACT 約 4 萬、NT 目前沒有。換言之，同一間樓，只因買在不同的州，海外附加就可以相差幾萬澳元——這還未計各州一般印花稅本身的差異。對港人而言，這意味「揀州」不只是揀市場，也是揀稅負。當然，稅只是選州的其中一個因素（市場、回報、自身需要同樣重要），但把這筆一次性附加算進去，你對「入場總成本」的判斷才會準確。
3. 持有稅：土地稅、附加與空置稅
買入之後，持有期間每年要付的稅，最易被港人低估：
土地稅（Land Tax）——按土地價值徵收，各州免稅門檻差異極大：NSW 約 107.5 萬、SA 約 83 萬、QLD 60 萬、WA 30 萬、TAS 12.5 萬，而 VIC 門檻極低（約 5 萬）。門檻越低，越早要交。
海外 / 缺席業主土地稅附加——多個州對海外或缺席業主，在一般土地稅之上再加附加。
空置稅——聯邦對 FIRB 物業每年空置超過半年設有空置費；維州另有針對空置住宅的土地稅。
市政費等——雖非稅，但同屬每年持有開支。
持有稅是「每年」的成本，會逐年蠶食你的租金淨回報。尤其維州土地稅門檻極低、加上海外附加，一年的持有稅可能比你想像的高。買前務必把「每年要付多少持有稅」算清，而非只看買入那一刻——這正是港人最常忽略、也最影響長線回報的一環。
維州（VIC）的情況特別值得港人警惕。維州的土地稅免稅門檻極低（約 5 萬澳元土地價值），意味幾乎所有投資物業一買下就要開始交土地稅，加上海外業主附加與可能的空置稅，一年的持有稅負可以相當可觀。這與 NSW 超過 100 萬的高門檻恰成對比。所以同樣是投資，墨爾本（維州）的「入場稍輕、但持有稅重」，與悉尼（NSW）的「入場重、但持有較輕」，是兩種完全不同的成本結構——你要按自己的持有年期與現金流，判斷哪一種較適合，而不能只看買入價。
4. 租金收入如何報稅
若你出租物業，租金收入要在澳洲報稅：
須申報——澳洲物業的租金收入，須向澳洲稅務局（ATO）申報。
非居民無免稅額——本地居民有約 1.82 萬澳元的免稅額，非居民則由第一元起按非居民稅率課稅。
可扣開支——貸款利息、物業管理費、市政費、保險、維修、折舊等，都可從租金收入中扣除。
淨額課稅——課稅的是「租金收入減可扣開支」的淨額，善用扣除可減輕稅負。
關鍵在於：善用合法可扣的開支，能大幅降低租金的應稅淨額。很多港人不知道利息、管理費、折舊等都可扣，白白多繳了稅。宜請熟悉非居民物業的會計師，確保你用盡合法扣除——這是報稅環節最實在的慳稅。
5. 折舊：可扣稅的非現金開支
折舊（Depreciation）是投資者最易忽略、卻很實在的扣稅項：
資本工程折舊（Div 43）——建築結構本身的折舊，一般按每年 2.5%、40 年計算。
裝置與設備折舊（Div 40）——如冷氣、地毯、電器等的折舊。
新盤的優勢——2017 年規例後，二手物業的部分二手裝置不能再claim Div 40；新建住宅則可同時claim 兩類折舊，對海外買家（多買新盤）是一大優勢。
折舊時間表——由測量師（QS）出具，約 600–800 澳元，可扣稅、長遠慳稅（詳見本站折舊專文）。
折舊是「非現金」開支——你不用實際掏錢，卻能減低應稅收入。這對持有稅較重的物業尤其有用。海外買家多買新盤，正好能用足兩類折舊，部分抵銷較重的持有稅負。花數百澳元做一份折舊時間表，往往能在往後多年省回數以倍計的稅。
要提醒一點：折舊雖好，但賣出時可能涉及「折舊回撥」的稅務處理，即部分已扣的折舊在計算資本增值時要調整。這不代表折舊不值得做——絕大多數情況下，持有期間逐年扣折舊的好處，仍遠大於賣出時的調整——只是說明折舊要放在「全期稅務」的框架下看，由會計師替你通盤計算，而非孤立地只看某一年的扣稅。把折舊、負扣稅與將來的 CGT 一併規劃，才能真正用好這些工具。
6. 負扣稅（Negative Gearing）
負扣稅是澳洲物業投資的一大特色，但正在改革中：
原理——若物業的可扣開支（尤其利息）高於租金收入，形成虧損，這虧損有時可抵銷你其他的應稅收入，減低整體稅負。
押注增值——負扣稅換取的，是押注物業將來的資本增值。
改革方向——負扣稅正面臨改革：概括而言，在特定日期後購入的二手住宅，其虧損抵銷其他（如薪金）收入的能力可能受限，而新建住宅則獲較寬待遇——這也令新盤更具吸引力。
須查最新——改革的細節與生效日期會變，務必查證。
負扣稅不是「蝕錢也着數」，而是「以短期虧損押注長期增值、並換取稅務抵銷」。它是否適合你，取決於你的收入、稅階與現金流（詳見本站正負現金流專文）。加上改革令新舊住宅待遇分化，宜與會計師按最新規例評估。
7. 賣出稅：CGT 與 15% 預扣
將來賣樓時，還有一層稅，非居民尤其要注意：
資本增值稅（CGT）——出售投資物業的增值須課稅，計入你的應稅收入。
非居民無 50% 折扣——本地居民持有物業逾一年可享 50% CGT 折扣；非居民不享此折扣，稅負因此重得多。
外國居民 CGT 預扣——自 2025 年 1 月 1 日起，買方須就外國居民賣家的成交價預扣 15%（無門檻），賣家日後報稅時結算。
成本基礎——買入價、印花稅、部分持有與改善開支可計入成本基礎，減低應稅增值。
海外買家「入場貴、持有貴、離場也貴」——賣出的 CGT 差別與 15% 預扣，是離場成本的重點。非居民沒有 50% 折扣、又要被預扣 15%，令沽貨的稅負明顯較重。這也是為何海外置業更宜長線持有——攤薄一次性成本，並讓增值有時間累積。
關於那 15% 預扣，多解釋一句它的運作：自 2025 年起，當外國居民賣家出售澳洲物業，買方在成交時須直接預扣成交價的 15% 上繳 ATO，賣家實際到手的是扣除後的餘額；這 15% 並非最終稅款，而是預繳——賣家日後正式報稅時，會按真實的資本增值計算應繳的 CGT，多退少補。但關鍵是，這筆錢在成交時就被扣起、佔用了你的現金，要待報稅結算才可能取回部分。對港人賣家而言，這意味賣樓套現時，實際即時到手的金額會比樓價低一截，資金調度上要預先計及。
8. 稅務居民身份的影響
以上很多稅的計法，取決於你是「稅務居民」還是「非居民」——這與簽證身份是兩回事：
稅務居民 vs 非居民——由你的居留情況與在澳時間等因素決定，不等同於移民 / 簽證身份。
居民的待遇——有免稅額、CGT 50% 折扣，但須就全球收入報稅（有海外稅收抵免）。
非居民的待遇——無免稅額、無 CGT 折扣、被預扣 15%，但一般只就澳洲來源收入課稅。
身份可變——你的稅務居民身份可能隨居留情況改變，影響租金與 CGT 的計法。
稅務居民身份，往往比你想像的更影響最終稅負。同一間物業，居民與非居民的稅務待遇（免稅額、CGT 折扣、預扣）差別很大。因此在買入、出租與賣出的時機上，你的稅務身份是一個需要與會計師一併規劃的關鍵變數，而非事後才理會的細節。
9. 港人的稅務規劃要點
綜合而言，港人買澳洲樓的稅務規劃，重點在幾方面：
買前算清三層稅——買入、持有、賣出，把全期稅務成本納入回報模型。
比較州份——海外附加（0%–9%）與土地稅門檻各州差異極大，選州時一併考量。
用盡合法扣除——利息、管理、折舊等，降低租金應稅淨額。
善用新盤折舊——海外買家多買新盤，用足兩類折舊。
規劃身份與時機——稅務居民身份、持有年期、買賣時機，都影響稅負。
長線持有——攤薄一次性成本、讓增值累積、分散稅務時點。
稅務規劃的核心，是「事前」而非「事後」。很多稅務上的慳法（州份選擇、折舊、身份與時機），都要在買入前或持有期間規劃，賣出後才想就太遲。及早與熟悉非居民物業的會計師合作，是把稅負降到合法最低的關鍵。
10. 常見誤解
❌ 誤解：買樓的稅就是印花稅，付完就沒事。
✔ 正解：還有每年的土地稅與附加、租金所得稅，以及賣出時的 CGT 與 15% 預扣。
❌ 誤解：租金收入不用在澳洲報稅。
✔ 正解：澳洲物業的租金收入須向 ATO 申報，非居民更由第一元起課稅。
❌ 誤解：折舊很複雜，不值得搞。
✔ 正解：折舊是非現金扣稅項，一份數百澳元的時間表往往省回數倍的稅，新盤尤其着數。
❌ 誤解：賣樓的增值全是自己的。
✔ 正解：非居民無 50% CGT 折扣、成交時被預扣 15%，離場稅負不輕。
11. 兩個情境
11.1 情境一：海外投資者出租物業
你以海外身份買新盤出租。務實做法：申報租金收入、用足可扣開支（利息、管理、折舊）降低應稅淨額；做一份折舊時間表用盡新盤的兩類折舊；把每年土地稅與海外附加計入回報；並就負扣稅與最新改革諮詢會計師。
11.2 情境二：考慮將來賣出
你打算數年後賣出。記住非居民無 50% CGT 折扣、成交被預扣 15%，離場稅負重。宜長線持有攤薄成本，並在賣出時機與稅務居民身份上與會計師規劃，把買入價、印花稅與改善開支計入成本基礎以減低應稅增值。
12. 常見問題（Q&A）
Q1. 買澳洲樓要付哪些稅？
買入付印花稅與海外附加；持有付土地稅、海外附加、空置稅與租金所得稅；賣出付 CGT，非居民另被預扣 15%。
Q2. 海外買家附加印花稅多少？
各州不同：NSW 約 9%、VIC/QLD/TAS 約 8%、WA/SA 約 7%、ACT 約 4%、NT 目前沒有，且在一般印花稅之上額外收取。
Q3. 租金收入要在澳洲報稅嗎？
要——澳洲物業租金須向 ATO 申報，非居民無免稅額、由第一元起課稅，但利息、管理、折舊等開支可扣。
Q4. 折舊值得做嗎？
值得——折舊是非現金扣稅項，新建住宅可claim 兩類折舊，一份數百澳元的時間表往往省回數倍的稅。
Q5. 非居民賣樓要交多少稅？
非居民不享 50% CGT 折扣，且自 2025 年起成交被預扣 15%（無門檻），離場稅負明顯較重。
Q6. 稅務居民和簽證身份一樣嗎？
不一樣——稅務居民身份由居留情況與在澳時間等決定，影響免稅額、CGT 折扣與預扣，與移民簽證身份是兩回事。
Q7. 怎樣合法降低物業稅負？
買前算清三層稅、比較州份、用盡合法扣除與新盤折舊、規劃稅務身份與時機、長線持有，並及早與會計師合作。
Q8. 為什麼揀哪個州會影響稅負？
因海外附加（0%–9%）與土地稅門檻各州差異極大——同一間樓，附加可差幾萬澳元，持有稅更可因門檻高低天差地別。
Q9. 15% 預扣是最終稅款嗎？
不是——它是成交時預繳給 ATO 的款項，賣家日後報稅按真實增值結算 CGT、多退少補，但成交時已被扣起、佔用現金。
Q10. 墨爾本和悉尼的稅務結構有何不同？
相反——墨爾本（維州）入場稍輕但土地稅門檻極低、持有稅重；悉尼（NSW）入場附加最高但土地稅門檻高、持有較輕。
13. 物業稅務清單
出價前，逐項算清：
買入稅——一般印花稅 ＋ 海外附加（你所在州的百分比）。
持有稅——土地稅（按州門檻）＋ 海外附加 ＋ 空置稅。
租金報稅——應稅淨額與可扣開支。
折舊——新盤的兩類折舊與時間表。
負扣稅——是否適用，留意最新改革。
賣出稅——CGT（非居民無折扣）＋ 15% 預扣。
稅務身份——居民 vs 非居民的待遇差異。
專業把關——熟悉非居民物業的會計師。
結論：把三層稅算清，才知真實成本
澳洲買樓，稅務由買入延續到賣出：印花稅與海外附加、每年的土地稅與租金所得稅、賣出的 CGT 與 15% 預扣，層層疊加。對海外港人買家，每一層都比本地人重。看不清這張稅務地圖，很容易低估真實成本、錯過可扣的開支，或在賣出時被稅負打個措手不及。
把買入、持有、賣出三層稅一次算清，用盡合法扣除與新盤折舊，規劃好州份、身份與時機，並長線持有——把這份指南的每一步走齊，你才能把物業的真實成本與稅後回報看得清清楚楚。記住：在澳洲買樓，最貴的往往不是樓價，而是你沒算到、或沒規劃好的那些稅。
最後提醒：本文為一般資訊參考，各項稅率、門檻、折舊規則、負扣稅改革與 CGT 規例可能不同並隨時更新，各州亦有差異，不構成法律、稅務或財務意見。實際置業與報稅前，請委任持牌律師與註冊會計師，按你的身份、州份與物業作個案評估。
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