【2025報稅季指南】折舊與負扣稅：澳洲房產投資省稅攻略

Right Key Investment
7月23日
讀畢需時 5 分鐘

隨著近期利率下調，澳洲房地產市場再度升溫。許多朋友常問我：「Alison，在澳洲投資房產，究竟該買新房還是二手房？」作為專業顧問，我的回答始終是中立的。我們公司既提供跨省二手房買家代理服務，也擁有全澳多地的新房資源。因此，具體選擇完全取決於客戶的實際情況與投資目標。

在提供建議前，我通常會先詢問客戶一個關鍵問題：「您的投資目標是什麼？」對於收入水平一般的投資者，若主要目的是資產保值，新房與二手房差異不大——因為在較低稅階下，稅務抵扣需求有限。然而，對於年薪超過15萬澳元的高收入群體，如醫生、律師等專業人士，他們往往同時追求資產增值與稅務優化。這類投資者若想通過房產實現節稅，就必須深入理解「折舊」與「負扣稅」兩大策略。合理運用這些工具，甚至能將負現金流的物業轉化為正現金流。

一.核心概念解析

1）折舊（Depreciation）這個概念對許多香港投資者可能較為陌生，因為它不存在於香港稅制。簡單來說，就像購買的電腦會隨時間貶值，澳洲稅務局認定建築物內的設施會自然損耗。這種「賬面損失」雖非實際現金支出，卻能在報稅時作為抵扣項。

2）負扣稅（Negative Gearing）這是澳洲高淨值投資者常用的節稅策略，但需要特別注意：它僅適用於現金流充裕的投資者。若您的收入僅夠維持生活開支，且無法承擔物業的持續現金投入，則需謹慎評估風險。

二.折舊詳解：最大化您的稅務優惠

在澳洲房產投資中，折舊主要分為兩大類別：

基本建設工程減免（Capital Works Deductions）
- 適用於建築主體結構
- 包括：磚牆、混凝土結構、屋頂等固定設施
- 折舊週期最長可達40年
設施折舊（Plant and Equipment Depreciation）
- 適用於可移動設備
- 包括：廚房電器（焗爐、洗碗機）、地毯、空調系統等
- 折舊率因物品類型而異

重要稅法變更提示：2017年澳洲稅法修訂後，二手物業的折舊申報受到嚴格限制。根據ATO最新規定：

只有全新物業才能享受完整折舊優惠
二手物業僅能對業主後續新增的設施申報折舊
景觀設計、拆除舊屋等費用通常不符合折舊條件

三.實際案例分析1：新樓vs二手樓

我們以兩份真實折舊報告為例：

案例一：全新House and Land Package（67萬澳元）

第一年折舊額：AU$11,000
第二年折舊額：AU$16,000
第40年折舊額：仍可達AU$7,600
40年總折舊額：高達AU$352,967

案例二：二手物業

年均折舊額：僅約AU$3,000
與同類型新樓相比，折舊優勢大幅降低

四.實際案例分析2：申請折舊VS沒有申請折舊

讓我們通過一個具體案例來說明折舊對稅務的顯著影響：

案例背景：

兩位投資者：王先生與張小姐
均為高收入人群（適用45%稅率）
均購買80萬澳元的墨爾本市中心全新公寓
年租金收入均為4萬澳元

關鍵差異：

王先生：未申請折舊
張小姐：申請了折舊（年折舊額24,000澳元）

稅務結果比較：

王先生（未申請折舊）：
- 應稅租金收入：40,000澳元
- 應繳稅額：40,000×45%=18,000澳元
張小姐（申請折舊）：
- 應稅租金收入：40,000-24,000=16,000澳元
- 應繳稅額：16,000×45%=7,200澳元
- 節省稅額：18,000-7,200=10,800澳元

節稅效果分析：

張小姐通過折舊申報，相當於節省了三個月的租金收入
這10,800澳元的節稅效果，僅通過正確申報折舊即可實現

五.物業類型決定折舊潛力

新樓與二手樓的差異：
- 新樓：可申報完整折舊（如案例中的24,000澳元）
- 二手樓：折舊額大幅減少，可能僅相當於一個月租金收入的節稅效果
不同物業類型的折舊差異：
- 公寓：因土地價值佔比低，建築價值高，可申報折舊額最高
- 獨立屋/聯排別墅：因含地量高，可申報折舊額相對較低

六.負扣稅的魔法效應

負扣稅的神奇之處在於它能將賬面虧損轉化為實際收益。我們有位年薪19萬的客戶，通過購買新樓並運用負扣稅策略，成功將應稅收入降至18萬以下，稅率從45%降至37%，節省了大筆稅金。

"這不是什麼避稅技巧，"我們的會計師強調，"而是完全合法的稅務規劃。關鍵在於理解如何將紙上損失轉化為實際節稅。"

七.中收入投資者如何運用負扣稅案例

許多人誤以為負扣稅只適用於高收入者。讓我們看看Michael的案例：

年薪：80,000澳元
物業價值：60萬澳元獨立屋
週租金：600澳元（年租金31,200澳元）

現金流分析：

收入項目	金額(澳元)	支出項目	金額(澳元)
年租金	31,200	貸款利息	22,000
		保險費	2,000
		管理費	1,872
		維修費	2,000
		行政費	900
		市政費	2,700
		小計	31,472