台灣人澳洲買房全攻略：資格、房貸流程與利率詳解

隨著近年來越來越多台灣人關注海外置產，澳洲買房成為許多人投資、移民甚至子女留學規劃中的重要選項。不過，相較於在台灣購屋，在澳洲購買不動產有更多制度上的限制與流程要注意。本文將以「台灣人澳洲買房」為主題，詳細說明購屋資格、FIRB 申請流程、澳洲房貸利率與銀行選擇、房貸成數（LVR）以及常見疑問與避坑重點，幫助讀者全面掌握資訊、做好準備。

一、台灣人可在澳洲買房嗎？先了解海外人士購屋資格與限制

對於沒有澳洲公民或永久居民身份的台灣人來說，買房前首先要理解當地針對「海外人士購屋」的規範。根據澳洲現行規定，台灣人屬於非居民海外買家（foreign non-residents），僅能購買以下類型房產：

• 全新住宅（New Dwellings）

• 預售屋（Off-the-plan）

• 空地（Vacant Land）並承諾開發

這樣的限制主要是為了保障當地居民的住房資源，避免房市過度被外資炒作。

FIRB 申請是必要步驟

所有海外人士購買澳洲房產，皆須事先向 FIRB（Foreign Investment Review Board）提出申請，經批准後才能合法進行交易。根據購屋金額不同，FIRB 的申請費用也不同。例如，購買金額在100萬澳幣以下的房產，需繳交申請費 AUD $6,350；若房價達到200萬澳幣，費用則可能高達 AUD $13,200 以上。

FIRB 審核時程約為 30 至 60 天，因此強烈建議買家在簽署正式合約前即完成申請。

二、澳洲買房流程與房貸申請步驟解析

在決定購屋前，完整了解澳洲的購房與貸款流程，能有效避免後續的時間壓力與財務風險。

第一步：財務評估與房貸預先核准（Pre-approval）

購屋前，請先檢視自身的年收入、存款、負債情況，並準備好以下文件：

• 有效護照

• 最近兩年所得證明（薪資單、報稅單）

• 六個月銀行對帳單

• 資產與負債聲明（如股票、不動產、車貸）

• 英文翻譯文件（如有台灣收入）

為確保順利申貸，建議與專業 澳洲貸款經紀人 合作，根據個人身份（非居民、臨簽、學生簽）推薦適合的銀行與貸款方案。

第二步：尋找房源與簽訂意向書（EOI）

預批貸款後，即可開始透過房仲或平台（如 realestate.com.au、Domain）找尋合適房產。找到心儀物件後，會先簽署 Expression of Interest（購屋意向書） 並支付定金（多為1%~5%）。

第三步：申請 FIRB 許可

這一步至關重要，許多台灣買家往往低估其流程時間。若尚未取得 FIRB 許可就簽署正式合約，將可能面臨合約無效或罰款風險。

第四步：正式提出房貸申請

在取得 FIRB 許可與簽署買賣合約後，可正式提交貸款申請。審核時間依銀行而異，從 1 週到數週不等。海外人士的審核較嚴格，文件準備需更完整，且部分銀行要求更高的自備款比例。

第五步：過戶與交屋

獲得貸款核准後，即進入結清款項與過戶流程。建議委託 澳洲當地律師或過戶專家 協助進行產權登記、印花稅繳納等流程。

三、澳洲房貸利率與成數介紹（2025 最新）

利率（Interest Rate）

不同身份的申貸人，適用的房貸利率不同。以下為2025年中平均數據參考：

• 海外買家（無簽證）：約 7.24% 以上

• 臨時簽證持有者（技術、投資、學生）：約 5.63% – 6.19%

• 澳洲居民或公民：約 5.95% 固定利率／浮動視銀行而定

成數（Loan-to-Value Ratio, LVR）

LVR 是指銀行願意貸款的比例。台灣人若以非澳幣收入申貸，通常可貸 70% – 80%，部分情況因收入來源、匯率風險而降低至 60% 或更低。本地居民則普遍可貸到 80% – 95%。

還款方式

• 本息同還（P&I）：適合自住買家，逐月償還本金與利息。

• 只還利息（IO）：常見於投資用途，前幾年僅償利息，貸款本金保持不變，可享有租金抵稅效益。

四、常見銀行選擇與貸款比較

五、申請房貸必備文件清單

• 護照與身份證明

• 收入與稅務證明（中英文版本）

• 銀行對帳單（近六個月）

• 資產與負債明細

• FIRB 批准文件

• 信用報告（如有澳洲信用紀錄則更佳）

銀行通常還會要求保險憑證與購屋合約，建議與貸款經紀人確認完整文件清單。

六、購屋相關稅費與注意事項

1. 印花稅與附加稅

海外買家需支付州政府規定的 印花稅 + 海外買家附加稅（Surcharge），依州別不同約為 7%~8%，屬一次性費用。

2. 房產管理費

若購買投資物件，建議委託當地房產管理公司管理租賃與維護，費用為 月租金的5%~10%。

3. 稅務規劃建議

澳洲房貸利息、房屋折舊等支出多數可用來 合法抵稅。建議提前諮詢當地會計師進行稅務規劃。

七、結語：台灣人投資澳洲房產的建議與提醒

整體而言，澳洲房地產市場具備制度健全、法規透明、產權明確等優勢，對於有長期資產配置規劃的台灣人來說，無論是自住、投資，或是為子女教育預先布局，都是值得考慮的選項。儘管海外買家在澳洲購屋仍需面對如 FIRB 申請、附加稅費與貸款限制等挑戰，但只要及早準備、瞭解規範，並善用專業資源協助，就能有效降低風險，提高成功率。

建議有意進一步瞭解澳洲買房流程的台灣買家，從財務評估、貸款預批、選擇合適物件到後續稅務與資產管理，皆應進行縝密規劃。特別是在貸款申請與房產交易階段，透過經驗豐富的貸款經紀人、律師與會計師團隊協助，可大幅提升流程效率並減少不確定性。此外，也應持續關注澳洲政府對於海外投資人政策的變化，以調整資金策略與風險管理方式。

若您正在評估是否在澳洲置產，不妨將本篇作為入門參考，並結合個人財務與長期目標，審慎評估後再展開行動。澳洲市場雖具挑戰，但對於準備充分、策略明確的台灣買家而言，依然充滿機會與潛力。