澳洲置業費用全解構：印花稅、FIRB、隱藏成本

由印花稅、海外買家附加、FIRB 到土地稅、空置稅與賣出成本——把港人在澳洲買樓的每一筆費用算清楚

內容摘要

很多港人買澳洲樓，只盯著樓價，卻在成交後才發現：真正要付的，遠不止樓價。海外買家的附加印花稅、FIRB 申請費、律師與驗樓費，加上每年的土地稅、空置稅……一筆筆加起來，隨時令你的「真實入場價」比樓價高出一至兩成，持有成本更可能默默蠶食回報。

本文把港人在澳洲置業的費用由頭到尾拆一次：一次性成本（印花稅、海外附加、FIRB、律師、驗樓、貸款）、持有成本（土地稅與附加、空置稅、管理費、保險）、以至賣出成本（CGT、15% 預扣、代理費），並以例子算出「海外買家比本地買家貴幾多」，最後講如何合法慳。

一句話：買澳洲樓前，先把「樓價以外的錢」算清楚——這篇就是要讓你在出價前，心裡有一本清清楚楚的帳。

1. 先分清：樓價 ≠ 真實入場價

港人最常犯的錯，是用「樓價」做預算，結果成交時才發現要多掏一大筆。正確的思路是把成本分三層看：

• 一次性成本（Upfront）——買入時付的：印花稅、海外附加、FIRB、律師、驗樓、貸款費用等。

• 持有成本（Ongoing）——每年付的：土地稅與附加、空置稅、市政費、管理費、保險、維修。

• 賣出成本（Exit）——沽貨時付的：資本增值稅（CGT）、非居民 15% 預扣、代理佣金等。
  

對海外港人買家，這三層的每一層都比本地人重。整體而言，海外買家的一次性成本，往往比本地人高出約 15% 至 25%——這正是為何買前必須把全部費用算清，而非只看樓價。

先給一個框架感受規模：假設樓價 100 萬澳元，海外買家單是「海外附加印花稅 ＋ FIRB」就可能達十萬澳元以上，尚未計一般印花稅與雜費。這十幾萬，若沒有預先算進預算，足以打亂整個置業計劃——輕則要臨時張羅資金，重則要放棄成交、損失訂金。把成本算在前面，是避免這種被動的唯一方法。

要強調的是，這「15% 至 25%」不是一個固定數字，而是隨你的州份、樓價、身份與貸款成數浮動。買 NSW 的高價物業、以海外身份、又要付 FIRB，比例會偏高；買 NT（無海外附加）或以 PR 身份買，比例則低得多。所以第一步不是找「平均值」，而是按你自己的具體情況，把每一筆逐項算出來——本文正是要給你這份逐項清單。

2. 印花稅與海外買家附加

印花稅（Stamp Duty / Transfer Duty）是買樓最大的一次性稅項，按樓價累進計算，各州稅率與級距不同。而海外買家還要在一般印花稅之上，再加一層附加印花稅（Foreign Purchaser Surcharge），各州稅率大致如下：

• 新南威爾士州（NSW）——約 9% 附加。

• 維多利亞州（VIC）／昆士蘭州（QLD）／塔斯曼尼亞州（TAS）——約 8% 附加。

• 西澳州（WA）／南澳州（SA）——約 7% 附加。

• 首都領地（ACT）——約 4%（以其獨有制度計）。

• 北領地（NT）——目前沒有海外買家附加。
  

這附加費是在一般印花稅之外額外收取，數額可觀：以一間 100 萬澳元的物業、NSW 為例，單是 9% 附加就是 9 萬澳元。所以「揀邊個州」不只影響樓價與回報，也直接影響你的入場稅負。（各州稅率與級距會調整，務必以成交時的官方公布為準。）

2.1 別忘了一般印花稅本身也不輕

海外附加之外，一般印花稅本身已是一筆大數目。它按樓價累進，樓價越高、邊際稅率越高，一間中價物業的一般印花稅隨時已達數萬澳元。海外買家是「一般印花稅 ＋ 海外附加」兩層一起付，所以計成本時，切記兩者相加——只算附加、忘了底層的一般印花稅，會嚴重低估入場成本。部分州對首置或特定物業有印花稅寬減，但多數只適用於本地買家，海外買家一般無緣。

3. FIRB 申請費

海外與臨時居民買澳洲樓（一般限新盤），須先向 FIRB（外國投資審查委員會） 申請批准，並繳付按樓價分級的申請費：

• 約 100 萬澳元或以下的新住宅——申請費約 1.5 萬餘澳元。

• 約 100 萬至 200 萬澳元——約 2.8 萬餘澳元，並隨樓價升級遞增。

• 審批時間——一般數十日，宜在出價與成交時間表中預留。
  

FIRB 費是海外買家獨有、且不便宜的一筆——它按樓價分級，樓價越高費用越高，且與印花稅附加是兩回事、各自計算。買前把 FIRB 費計入預算，並預留審批時間，是海外買家必做的一步。（費用級距會調整，以最新公布為準。）

4. 律師、驗樓與貸款相關費用

除了稅費，還有一系列專業與交易費用，金額不大但加起來也要數千澳元：

• 律師 / Conveyancer 費——處理合約、審查披露文件、成交過戶，一般約 1,000 至 2,500 澳元。

• 驗樓費（Building & Pest）——建築＋蟲害二合一報告約 500 至 900 澳元（詳見本站驗樓專文）。

• 貸款相關費用——申請費、估價費等，視銀行而定。

• 折舊時間表（投資者）——由測量師出具，約 600 至 800 澳元，可扣稅、長遠慳稅（詳見本站折舊專文）。

• 其他——按揭登記、轉名等政府雜費。
  

這些費用單看不多，但別為省數百澳元而跳過驗樓或律師——它們是保障你不買錯樓、不簽錯約的關鍵，是回報率最高的支出之一。

還有一筆常被港人忽略的：匯率與跨境轉賬成本。把港元換成澳元支付首期與費用，匯率的差價與電匯手續費本身就是一筆隱形成本；大額匯款還會被例行申報，宜保留資金來源紀錄。專門的跨境匯款服務有時比傳統銀行電匯划算，比較時要看「最終收到多少澳元」，而非只看手續費。

5. LMI：借得多要留意

若你的貸款成數超過樓價的八成（LVR > 80%），一般要付按揭保險（LMI, Lenders Mortgage Insurance）——它保障銀行、不保障你，保費按借款與成數非線性上升，可以是數千至數萬澳元（詳見本站 LMI 專文）。不過海外 / 非居民買家的貸款成數本身通常較低（約六至七成），未必觸及 LMI；但若你透過本地收入借得較高成數，就要把 LMI 計入。

6. 持有成本：每年都要付的

買入只是開始，持有期間還有一連串每年的成本，海外買家尤其要留意附加：

• 土地稅（Land Tax）——投資物業按土地價值徵收，各州免稅門檻差異極大：如 NSW 約 107.5 萬、SA 約 83 萬、QLD 60 萬、WA 30 萬、TAS 12.5 萬，而 VIC 門檻極低（約 5 萬澳元）、ACT 與 NT 制度不同。門檻越低，越早要交土地稅。

• 海外 / 缺席業主土地稅附加——多個州對海外或缺席業主，在一般土地稅之上再加一層附加，是海外買家獨有的持有成本。

• 空置稅——聯邦層面對 FIRB 物業若每年空置超過半年設有空置費；維州另有針對空置住宅的土地稅，買而不住不租要留意。

• 市政費（Council Rates）與水費——每年數百至逾千澳元。

• 管理費（Body Corporate / Strata，公寓）——公寓的大廈管理費，視乎設施可由數千至上萬澳元不等。

• 保險、維修、物業管理費——自住或出租都要預留。
  

持有成本最容易被低估、卻最能長期蠶食回報——尤其維州土地稅門檻低、加上海外附加，一年的持有稅可能比你想像的高。買前務必把「每年要付多少」算清，而非只看買入那一刻。

7. 賣出成本：走的時候也要付

將來沽貨時，還有一層成本，海外 / 非居民尤其要注意：

• 資本增值稅（CGT）——出售投資物業的增值須課稅；非居民不享 50% 折扣（本地居民持有逾一年可享），稅負因此重得多。

• 外國居民 CGT 預扣——自 2025 年 1 月 1 日起，購買方須就外國居民賣家的成交價預扣 15%（無門檻），賣家日後在報稅時結算。

• 代理佣金——賣樓的地產代理費，一般按成交價的某個百分比計。

• 律師 / 成交費用——沽貨同樣要律師處理。
  

換言之，海外買家「入場貴、持有貴、離場也貴」——三層都比本地人重。這也是為何海外置業更宜以長線持有攤薄一次性成本，而非短炒。

8. 各州總成本，其實差很遠

把「海外附加 ＋ 土地稅門檻 ＋ 土地稅附加」一起看，各州對海外買家的「總友善度」差異很大：

• 入場附加最重——NSW（約 9%）；最輕——NT（目前無海外附加）。

• 持有稅最易觸及——VIC（土地稅門檻極低，約 5 萬），加上海外 / 缺席附加，長期持有稅負偏重。

• 門檻較高、持有較輕——如 NSW（土地稅門檻約 107.5 萬），但入場附加最重。

• 綜合考量——沒有「絕對最平」的州，要看你是「一次過買入為主」還是「長期持有為主」，以及物業的土地價值。
  

換言之，選州不能只看樓價或只看某一項稅，而要把入場與持有的稅負一起放進回報模型。一間表面樓價較低的物業，若在土地稅門檻極低的州、又是海外業主，長期持有的稅負可能反而更重。

9. 海外買家比本地買家貴幾多？

用一個簡化例子感受（數字僅為示意）。一間 100 萬澳元的新公寓，在 NSW：

• 本地買家——付一般印花稅（數萬澳元）＋律師、驗樓等雜費。

• 海外買家——同樣的一般印花稅，再加約 9% 海外附加（約 9 萬澳元）、FIRB 申請費（約 1.5 萬餘澳元），以及每年的土地稅海外附加。
  

單是入場，海外買家就可能比本地人多付十萬澳元以上；持有期間每年還有附加土地稅；離場時又少了 CGT 折扣、還要被預扣 15%。把這些加總，海外身份的「額外成本」是一筆需要認真計算、並反映在你出價與回報預期中的數字——絕不能忽略。

10. 如何合法慳成本

成本雖重，但有幾個合法、務實的方法可以慳：

• 等取得 PR 再買自住二手樓——PR / 公民免海外附加印花稅與 FIRB，若身份在望，等一等可能慳下十萬計。

• 比較州份——各州附加印花稅（NSW 9% vs NT 0%）與土地稅門檻差異極大，選州時把稅負一併計入。

• 長線持有——攤薄一次性的海外成本，並讓增值有時間累積。

• 用足扣稅——投資者可扣利息、折舊、持有開支等，減輕稅負（詳見本站報稅與折舊專文）。

• 專業規劃——由會計師按你的身份與時間線，設計最省稅的持有架構與時機。
  

慳成本的核心，是「身份、州份與時間」三者的規劃——而非在律師或驗樓等該花的錢上省。把大數目（附加稅、FIRB、土地稅）規劃好，才是真正的省。

一個常被問到的問題：買新盤是否要另付 GST？答案是——新住宅的售價通常已包含 GST，由發展商處理，買家一般不會另行收到一張 GST 帳單，但這也意味新盤的定價已內含這層稅。這正說明「看清價格結構」的重要：同樣一句「100 萬」，新盤與二手、含不含某些稅費，實際成本可以不同，買前要問清楚價格包含什麼。

11. 常見誤解

❌ 誤解：預算等於樓價，夠錢買就夠。

✔ 正解：真實入場價含印花稅、海外附加、FIRB 與雜費，海外買家往往比樓價高一至兩成。

❌ 誤解：買入付完稅就沒事了。

✔ 正解：每年還有土地稅（及海外附加）、空置稅、管理費等持有成本，最易被低估。

❌ 誤解：賣樓的錢全是自己的。

✔ 正解：非居民沒有 50% CGT 折扣、成交時還被預扣 15%，離場成本不輕。

❌ 誤解：FIRB 費和海外附加印花稅是同一回事。

✔ 正解：兩者是分開計、分開付的——FIRB 是申請批准的費用，海外附加是印花稅的附加， 缺一都要計。

❌ 誤解：哪個州買都差不多。

✔ 正解：海外附加（9% vs 0%）與土地稅門檻各州差天共地，直接影響總成本。

12. 三個情境

12.1 情境一：PR 在望的自住買家

你一兩年內有望取得 PR。與其現在以海外身份買、多付 8%–9% 附加印花稅與 FIRB 費，不如等 PR 落實後買二手自住樓，可能慳下十萬計的一次性成本——前提是你不急於入市、且樓價走勢可接受。

12.2 情境二：海外投資者長線持有

你短期內仍是海外身份、以投資為目標。務實做法：把附加印花稅、FIRB、每年土地稅附加全部計入回報模型，選附加與土地稅較輕的州 / 物業，以長線持有攤薄一次性成本，並用足扣稅與折舊減輕稅負。

12.3 情境三：在不同州之間比較

你在 NSW 與另一個州的兩個物業之間猶豫。別只比樓價與租金回報，把「海外附加印花稅 ＋ FIRB ＋ 每年土地稅及附加」一併計入，換算成「稅後的真實成本與回報」再比較。往往你會發現，表面回報較高的一個，扣除較重的稅負後未必較優——這正是逐項算清成本的價值。

13. 常見問題（Q&A）

Q1. 海外買家在澳洲買樓，額外成本主要有哪些？

主要是海外買家附加印花稅（各州約 4%–9%）、FIRB 申請費，以及每年的海外 / 缺席業主土地稅附加與空置稅。

Q2. 海外附加印花稅各州多少？

大致為 NSW 約 9%、VIC/QLD/TAS 約 8%、WA/SA 約 7%、ACT 約 4%、NT 目前沒有，以成交時官方公布為準。

Q3. FIRB 申請費要多少？

按樓價分級，約 100 萬或以下的新住宅約 1.5 萬餘澳元，100 萬至 200 萬約 2.8 萬餘澳元，並隨樓價遞增。

Q4. 持有期間有什麼費用最易被低估？

土地稅（尤其 VIC 門檻極低）及海外 / 缺席業主附加、空置稅，加上管理費與保險，最易被忽略卻長期蠶食回報。

Q5. 非居民賣樓要交多少稅？

非居民不享 50% CGT 折扣，且自 2025 年起成交時被預扣 15%（無門檻），離場成本明顯較高。

Q6. 怎樣才能合法慳這些成本？

主要靠規劃身份（等 PR 免附加與 FIRB）、比較州份（附加與土地稅差異大）、長線持有攤薄成本，以及用足扣稅。

Q7. 海外買家整體比本地人貴多少？

一次性成本往往高出約 15%–25%，加上每年附加土地稅與離場時的 CGT 差別，總成本明顯較重。

Q8. 一般印花稅和海外附加要一起付嗎？

是——海外買家付「一般印花稅 ＋ 海外附加」兩層，計成本時兩者要相加，只算附加會嚴重低估。

Q9. 哪個州對海外買家總成本最低？

沒有絕對答案——NT 無海外附加但要看其他條件，VIC 土地稅門檻極低持有較重；要按你是買入為主還是長期持有，把入場與持有稅一起比較。

Q10. 首置印花稅寬減海外買家可以用嗎？

一般不可以——多數州的首置或印花稅寬減只適用於本地買家（PR / 公民自住），海外買家通常無緣。

14. 置業成本自查清單

出價前，把以下每一項都算一次：

• 一般印花稅——按樓價與州份計。

• 海外買家附加印花稅——你所在州的百分比。

• FIRB 申請費——按樓價分級。

• 律師、驗樓、貸款、折舊表——專業與交易費用。

• 每年土地稅（及海外附加）——按州門檻與土地價值。

• 空置稅、管理費、保險、維修——持有成本。

• 將來 CGT 與 15% 預扣——離場成本。

• 慳法規劃——身份、州份、時機、扣稅。
  

結論：先算清帳，再出價

澳洲置業，樓價只是故事的一半。對海外港人買家，附加印花稅、FIRB、每年的土地稅附加與離場時的 CGT，層層疊加，令你的真實成本遠高於標價。看不清這些，很容易在成交時措手不及、或在持有期被稅負拖垮回報。

把一次性、持有、賣出三層成本一次算清，再用身份、州份與時機去合法規劃——這才是精明置業的第一步。記住：在澳洲買樓，最貴的往往不是樓價，而是你沒算到的那些費用。先算清帳，再出價。

最後給一個實用建議：出價之前，請你的律師 / Conveyancer 與會計師，為你列一張「這宗交易的全部費用清單」——由一般印花稅、海外附加、FIRB、律師驗樓費，到每年的土地稅與附加、預計的離場稅。有了這張清單，你才知道自己真正要動用多少資金、每年要負擔多少、將來離場能拿回多少。這張清單花的少許諮詢費，能替你避開最貴的意外。

最後提醒：本文所述各項稅率、FIRB 費用與門檻以撰文時的公開資料為準，可能隨政策調整而變化，各州規例亦不同，僅供一般參考，不構成法律、稅務或財務意見。實際置業前，請委任持牌律師 / Conveyancer 與註冊會計師，按你的身份、州份與物業作個案計算。