澳洲賣樓流程：CGT、非居民 15% 預扣與離場成本

從估值定價、揀代理、放售成交，到資本增值稅、非居民 15% 成交預扣與成本基礎——港人業主賣澳洲樓的完整流程與稅務

內容摘要

港人買澳洲樓的資訊多，但賣樓（尤其非居民業主）的資訊卻很少——結果不少港人到了要套現時，才發現離場成本比想像中重：非居民沒有資本增值稅（CGT）50% 折扣、成交時還要被買方預扣 15% 樓價上繳稅局。不懂這些，輕則少賺，重則資金調度失算。

本文把港人業主賣澳洲樓的流程與稅務，由頭拆解：賣樓前準備與估值、揀代理與佣金、定價與放售方式、推廣睇樓、收價議價、簽約成交，以及最關鍵的賣樓稅務——CGT、非居民 15% 預扣、成本基礎與減稅空間，再加上海外業主遙距賣樓的要點。

一句話：買樓要計入場成本，賣樓更要計離場成本——這篇就是要讓港人業主在放售前，把流程與稅務一次看清。

1. 賣樓前的準備

放售之前，先做好準備：

• 物業估值——了解市場價，別只憑心理價位或買入價定價。

• 整理文件——業權、按揭、租約（如出租中）、折舊與改善開支紀錄。

• 計算稅務後淨所得——扣除 CGT、代理佣金、預扣後，真正到手多少。

• 處理按揭與租約——若有未還按揭或租約在身，要安排好。
  

賣樓的第一步，是搞清「扣除所有成本與稅後，你實際能拿回多少」。很多港人只看成交價，忽略了 CGT、佣金與預扣，結果淨所得與預期有落差。先把稅務後淨所得算清（見第 7–9 節），放售的決定才有根據。

這一點對港人格外重要，因為賣澳洲樓的離場成本結構，和香港很不同。在香港，自住樓賣出通常不涉資本增值稅；但在澳洲，作為非居民業主賣出投資物業，不但要繳 CGT、且沒有 50% 折扣，成交時更要被預扣 15%。若你用香港「賣樓袋全數」的慣性去估算，到頭來很可能發現實際到手比預期少一大截。所以放售之前，第一件事不是找代理，而是先搞清「扣稅扣費後實際拿回多少」，再決定賣不賣、幾時賣。

2. 揀地產代理與佣金

賣樓一般透過地產代理，揀代理要留意：

• 佣金——按成交價收取某個百分比，各代理與地區不同，可商議。

• 往績與熟悉度——代理對該區、該類物業的熟悉程度與過往成績。

• 推廣安排——廣告、網上放盤、睇樓安排等由誰負責、如何收費。

• 獨家 vs 公開——委託一間（獨家）或多間（公開）代理，各有利弊。
  

揀代理不只看佣金高低，更看其能否替你以好價、在合理時間內賣出。一個熟悉該區、肯落力推廣的代理，往往比單純佣金最低的更划算。遙距港人尤其要揀一個溝通清晰、可信賴的代理，因為你無法親身盯著整個過程。

關於佣金，港人常問「可唔可以講價」。答案是可以——佣金率並非鐵板一塊，尤其物業價值較高、或市場暢旺容易賣時，議價空間更大。但切忌一味壓低佣金而忽略代理的質素：一個肯花錢落廣告、肯落力安排睇樓、熟悉買家群的代理，哪怕佣金略高，最終替你多賣的價錢也往往遠超那點佣金差額。揀代理的正確思路是「性價比」——佣金與其能替你爭取的成交價、成交速度一併衡量，而非單純比最平。

3. 定價與放售方式

定價與放售方式，直接影響成交價與速度：

3.1 私人洽購（Private Treaty）

定一個叫價，買家議價。較有彈性、過程較低調，適合想掌握節奏的賣方。

3.2 拍賣（Auction）

公開競投、價高者得。在熱門市場可能推高成交價，且拍賣成交無冷靜期、較確定；但若氣氛不佳，也可能流標。

選哪種方式，取決於市場氣氛、物業類型與你的目標。熱門、搶手的物業拍賣可能賣得更高；較平穩或小眾的物業，私人洽購可能更穩妥。與你的代理商討，按當時市況決定。

4. 市場推廣與睇樓

放售期間的推廣與睇樓安排：

• 網上放盤——主流地產平台的曝光是關鍵。

• 相片與影片——專業拍攝提升吸引力，對遙距賣方尤其重要。

• 睇樓安排——開放日（open house）或預約睇樓，由代理安排。

• 物業狀況——適度執靚、維修，有助賣相與成交價。
  

好的推廣與賣相，能實質影響成交價與速度。遙距港人無法親自佈置或盯場，更要靠可靠的代理與專業的相片／影片呈現物業。若物業出租中，還要協調租客配合睇樓。

5. 收到出價與議價

有買家出價後，進入議價階段：

• 評估出價——價格、買家的融資狀況與條件、成交時間。

• 議價——透過代理與買家議價，爭取更好條款。

• 條件與風險——買家的 subject to finance 等條件，影響成交確定性。

• 接受出價——達成共識後，進入簽約。
  

最高的出價未必是最好的——買家的融資是否穩陣、條件多不多、成交時間是否配合，同樣重要。一個略低但無條件、融資穩妥的出價，有時比高價但充滿不確定的出價更可取。由代理協助你全面評估。

對海外買家接手你物業的情況，還要多想一層：如果出價的買家本身也是海外／非居民，他需要 FIRB 批准、融資成數較低、審批較慢，成交的確定性與時間都可能受影響。相反，本地買家或 PR 的融資通常較順、成交較快。所以評估出價時，除了看價錢，也要透過代理了解買家的身份與融資狀況，判斷這宗交易「落實的機會有多大」，避免接受了一個看似高價、卻最終無法成交的出價而浪費時間。

6. 簽約與成交（賣方角度）

接受出價後，由賣方角度走完成交：

• 簽買賣合約——由你的律師準備與審閱，買方付訂金。

• 披露責任——賣方須提供披露文件（如維州 Section 32），如實披露。

• 成交（Settlement）——買方付清尾款、業權轉移、你交出鎖匙。

• 清還按揭——成交款項先清還你的未還按揭，餘額才到你手。
  

賣方同樣需要律師處理合約、披露與過戶。如實披露是法律責任，隱瞞可能招致法律後果。成交時，款項會先用於清還按揭與支付佣金、稅項，餘額才是你的淨所得。買賣雙方的過戶程序，可參考本站的 過戶與律師流程專文（如已發佈）。

7. 賣樓的稅：資本增值稅（CGT）

賣樓最大的稅，是資本增值稅（CGT）——非居民尤其要注意：

• CGT 是什麼——出售投資物業的增值（賣價減成本基礎）須課稅，計入應稅收入。

• 非居民無 50% 折扣——本地居民持有逾一年可享 50% CGT 折扣；非居民不享此折扣，稅負因此重得多。

• 自住主居通常可豁免——但非居民的主居豁免受限，規則複雜，須專業意見。

• 計入增值的是「淨增值」——賣價減去成本基礎（見第 9 節）。
  

對非居民港人業主，沒有 50% CGT 折扣，是離場稅負最重的一點。同樣的增值，非居民要繳的 CGT 可能是居民的近兩倍。這也是為何賣出的時機與你的稅務居民身份，值得與會計師一併規劃。CGT 的詳細計法，可參考本站的 澳洲資本增值稅 CGT 專文。

8. 非居民 15% 成交預扣

這是很多港人業主忽略、卻影響即時現金的一環：

• 外國居民 CGT 預扣——自 2025 年 1 月 1 日起，買方在成交時須就外國居民賣家的成交價預扣 15%，直接上繳稅局（ATO）。

• 無門檻——不論樓價高低都適用。

• 並非最終稅款——這 15% 是預繳，賣家日後正式報稅時按真實增值結算 CGT，多退少補。

• 影響即時到手金額——成交時先被扣起 15%，你實際即時收到的是扣除後的餘額。
  

關鍵是：這 15% 在成交時就被扣起、佔用了你的現金，要待報稅結算才可能取回部分。對計劃賣樓套現、資金有特定用途的港人，這意味即時到手金額會比成交價低一截，資金調度上要預先計及。賣家如符合條件，可申請較低稅率證明（clearance／variation），宜及早諮詢會計師。相關稅務資訊可參考澳洲稅務局 ATO。

9. 成本基礎與減低應稅增值

要合法減低 CGT，關鍵在「成本基礎（Cost Base）」：

• 買入成本——買入價、買入時的印花稅、律師費等。

• 改善開支——資本性的裝修、改善工程（非一般維修）可計入。

• 持有成本——某些情況下部分持有成本可計入（視規則）。

• 折舊的影響——曾申報的折舊可能要在計算增值時調整（折舊回撥）。
  

成本基礎越高，應稅的淨增值越低，CGT 就越少。所以由買入那天起，就應保留所有相關單據（印花稅、律師費、改善工程），到賣出時才能盡量墊高成本基礎、合法減稅。折舊與負扣稅對成本基礎與稅務的影響，可參考本站的 物業負扣稅完全指南。

10. 空置稅、持有期與賣出時機

賣出的時機，也牽涉幾個考量：

• 持有期——攤薄一次性的買入成本，並讓增值有時間累積。

• 稅務居民身份——若將來可能成為稅務居民，賣出時機影響 CGT 待遇，值得規劃。

• 空置稅——持有期間若長期空置，FIRB 物業要付空置費，影響持有成本。

• 市場時機——市況與匯率，影響你以港元計的最終所得。
  

賣出時機不只看樓價，還要看你的稅務身份、持有期與匯率。同一間物業，在不同的身份與時機賣出，稅後所得可以差很遠。這也是為何海外置業更宜長線持有、並在賣出前與會計師規劃時機。

關於時機，還有一個港人容易忽略的角度：匯率。你賣樓收的是澳元，但最終多數要換回港元使用。即使澳元樓價賣得理想，若成交時澳元兌港元偏弱，換回港元後的實際所得也會打折；反之亦然。這筆金額動輒以百萬澳元計，匯率幾個百分點的波動已相當可觀。所以賣出時機的考量，不只是「澳洲樓價高唔高」，還包括「依家換港元抵唔抵」。無法預測匯率，但可以分段換匯、用保守假設，避免在單一不利時點把一大筆款項全數換回。

11. 海外業主遙距賣樓要點

人在香港遙距賣樓，要注意：

• 可靠的代理與律師——替你處理推廣、睇樓、議價與過戶。

• 15% 預扣與 CGT——計清離場的稅負與即時到手金額。

• 跨境收款——成交款項匯回香港，涉匯率與手續費。

• 授權安排——必要時授權律師代辦手續。

• 租客協調——若出租中，協調睇樓與租約安排。
  

遙距賣樓，同樣要靠可靠的代理與律師替你到場，並把 15% 預扣與 CGT 計入離場所得。及早規劃稅務與跨境收款，就能讓遙距套現順利完成。

12. 常見誤解

❌ 誤解：賣樓的增值全是自己的。

✔ 正解：非居民無 50% CGT 折扣，成交時還被預扣 15%，離場稅負不輕。

❌ 誤解：15% 預扣是額外多付的稅。

✔ 正解：它是預繳，日後報稅按真實增值結算、多退少補，但成交時已被扣起、佔用現金。

❌ 誤解：成本基礎就只是買入價。

✔ 正解：買入印花稅、律師費、資本性改善開支等都可計入，墊高成本基礎能合法減少 CGT。

❌ 誤解：幾時賣都一樣。

✔ 正解：持有期、稅務居民身份與匯率都影響稅後所得，賣出時機值得規劃。

13. 常見問題（Q&A）

Q1. 非居民賣澳洲樓要交多少稅？

出售投資物業的增值須繳 CGT，而非居民不享 50% 折扣，稅負較居民重；成交時另被買方預扣 15% 樓價上繳稅局。

Q2. 15% 預扣是什麼？是最終稅款嗎？

自 2025 年起，買方就外國居民賣家的成交價預扣 15% 上繳 ATO；它是預繳而非最終稅款，日後報稅按真實增值結算、多退少補。

Q3. 怎樣合法減少 CGT？

盡量墊高成本基礎——保留買入印花稅、律師費與資本性改善開支的單據計入成本，並規劃持有期與賣出時機，宜諮詢會計師。

Q4. 賣樓一定要請代理和律師嗎？

代理負責推廣、睇樓與議價，律師處理合約、披露與過戶；遙距海外業主尤其需要可靠的專業人士替你到場把關。

Q5. 私人洽購和拍賣哪個賣得好？

視市況與物業——熱門搶手物業拍賣可能推高成交價，平穩或小眾物業私人洽購可能更穩妥，宜與代理按市況商討。

Q6. 成交時我實際能即時收到多少？

成交款先清還未還按揭、支付佣金與稅項，非居民還被預扣 15%，餘額才到手，故即時到手金額會明顯低於成交價。

Q7. 賣出時機重要嗎？

重要——持有期、稅務居民身份與匯率都影響稅後所得，同一物業在不同身份與時機賣出，淨所得可以差很遠。

Q8. 賣澳洲樓和賣香港樓有什麼不同？

最大分別是離場稅——香港自住樓賣出通常不涉資本增值稅，但澳洲非居民賣投資物業要繳 CGT、無 50% 折扣，成交時還被預扣 15%。

Q9. 代理佣金可以講價嗎？

可以——佣金率並非固定，物業價值高或市場暢旺時議價空間更大，但宜以「性價比」衡量，別為壓低佣金而犧牲代理替你爭取價錢的能力。

Q10. 買家是海外人士會影響成交嗎？

可能——海外買家需 FIRB、成數較低、審批較慢，成交確定性與時間或受影響，評估出價時宜透過代理了解買家身份與融資狀況。

14. 賣樓流程清單

放售前，逐項確認：

• 估值與定價——了解市價，別只憑心理價位。

• 算清稅後淨所得——扣 CGT、15% 預扣、佣金後實際到手。

• 揀代理——往績、推廣、佣金、溝通。

• 選放售方式——私人洽購或拍賣，按市況。

• 整理成本基礎——買入成本與改善開支單據。

• 委任律師——合約、披露、過戶。

• 規劃稅務與時機——持有期、身份、15% 預扣、clearance，諮詢會計師。

• 跨境收款——成交款匯回的匯率與安排。
  

結論：離場成本，決定你真正賺多少

買澳洲樓要計入場成本，賣澳洲樓更要計離場成本。對非居民港人業主，沒有 50% CGT 折扣、加上成交時被預扣 15%，令離場的稅負與現金佔用都不輕。只看成交價、忽略這些，很容易高估自己的淨所得，甚至在資金調度上失算。

先算清稅後淨所得、揀對代理與律師、墊高成本基礎、規劃持有期與賣出時機、計入 15% 預扣與 CGT——把賣樓流程的每一步走齊，你才知道這宗投資真正為你賺了多少。記住：決定你真正賺幾多的，往往不是賣出價，而是你有沒有計好、規劃好離場的成本與稅務。

最後提醒：本文為一般資訊參考，CGT、15% 預扣、成本基礎與各州賣樓程序的規則可能不同並隨時更新，不構成法律、財務或稅務意見。實際賣樓與報稅前，請委任持牌律師、地產代理與註冊會計師，按你的身份與物業作個案評估。