澳洲以房養學全攻略｜留學買樓供樓與回本計算

與其畀幾年宿舍租，不如喺大學附近買一間樓俾仔女住。以房養學點計先划算？一篇講清數、揀區、風險同流程。

內容摘要

以房養學：與其畀宿舍租，不如喺大學附近買樓，自住加放租攤分成本；用一個真實數字例子，比較「畀租」同「買樓自住加分租」邊個化算；揀區以大學距離、交通同租客需求為先，而唔係純升值；海外買家要留意 FIRB、印花稅附加費同按揭安排；仔女畢業後可保留收租或賣出，退場要一早諗定。

好多香港家庭送仔女去澳洲讀大學，每年幾萬澳元的宿舍或租金，三四年落嚟就係一筆唔細的開支，而且一蚊都收唔返。於是愈來愈多父母諗到以房養學：喺大學附近買一間樓，一間房俾仔女自己住，其餘分租俾同學，用租金同將來的升值去抵銷留學的住宿成本，甚至回本。

聽落好吸引，但實際上化唔化算，要計過先知。呢篇會用真實數字行一次，再講清楚揀區、風險同海外買家要注意的制度成本，等你判斷以房養學究竟啱唔啱你一家。

1. 以房養學到底係乜？

概念好簡單：你唔再係每年「畀錢」俾學校宿舍或者業主，而係自己做業主。買一間近大學的單位或細屋，仔女住其中一間房，其餘房間放租俾其他留學生或租客。咁一嚟，你慳返原本要畀的租金，二嚟收到其他房的租金，三嚟仲享有物業長遠的升值。四年讀書期過後，層樓可以繼續收租，或者賣出套現。

換個講法：傳統留學，住宿開支係純消費；以房養學，係將同一筆錢變成資產。當然，資產有風險、有成本，唔似畀租咁簡單直接——所以要計。

2. 實數例子：畀租 vs 買樓自住加分租

假設仔女去墨爾本讀 3 年書，用一個簡化例子比較兩條路。

2.1 方案 A：純畀租

喺大學附近租一間房，每週 A$320，一年約 A$16,640，三年就係約 A$49,920。呢筆錢全數支出，三年後一無所有。

2.2 方案 B：買樓自住加分租

用 A$650,000 買一間近大學的兩房單位：

• 仔女住一間房，另一間放租俾同學，每週收租約 A$300，一年約 A$15,600；

• 呢筆租金收入，剛好大致抵銷你供樓利息同管理、差餉、保險等持有成本的一大部分；

• 三年後，如果單位升值 3% 一年，大約升咗 A$60,000（未扣稅同費用）；

• 仔女畢業後，可以整間放租收更多，或者賣出套現。
  

兩條路的分別好清楚：方案 A 三年燒咗近 5 萬澳元換個住處；方案 B 同樣住咗三年，但你手上多咗一項會升值、會生租金的資產。當然方案 B 要先拎得出首期同應付制度成本，亦要承受樓價波動——所以下面講風險。

3. 揀區：以大學為圓心，而唔係以升值為圓心

以房養學同純投資買樓，揀區邏輯唔同。純投資睇升值潛力；以房養學第一優先係仔女住得方便、第二先至係升值。幾個實際準則：

• 距離大學：步行或一程公共交通到校，係最易放租俾其他留學生的賣點；

• 交通同生活配套：近火車站、超市、華人社區，仔女住得安心，租客又易搵；

• 租客需求穩定：大學區通常長年有留學生租盤需求，空租期相對短；

• 單位間隔：兩房或三房比一房更易分租攤成本，回報計起上嚟更好。
  

4. 海外買家要留意的制度成本

好多父母喺香港，以海外買家身份買，就要面對同一般投資樓一樣的制度門檻：

• FIRB 審批：外國人一般只可以買新樓或樓花，二手樓多數唔批；

• 印花稅附加費：外國買家要額外畀約 7 至 8% 的附加費，詳見澳洲買樓流程全攻略；

• 按揭安排：香港收入向澳洲銀行證明有一定手續，建議早搵熟海外買家的按揭中介；

• 身份時機：如果仔女或你本身將來會攞 PR，身份轉變會影響稅同附加費，值得一早規劃。
  

呢啲成本唔代表以房養學唔化算，但你一定要將佢哋計入「總成本」，先同純畀租公平比較。只計樓價同租金、唔計附加費，個結論會過份樂觀。

5. 風險同退場：畢業之後點算？

以房養學最大的風險，係將留學同投資綁埋一齊——如果樓價期間下跌、或者空租期長過預期，你就同時承受住宿同投資兩邊的壓力。所以落訂之前，要諗定幾個退場情境：

• 仔女畢業後整間放租：由自住加分租，變成純收租物業，回報通常更好；

• 賣出套現：要留意海外業主的資本增值稅（CGT），賣樓時機同身份會大幅影響稅負；

• 留俾仔女：如果仔女留澳發展，層樓可以變成佢第一間自住樓。
  

一早諗清楚呢三條路，你就唔會喺畢業嗰年先臨急做決定。

6. 最容易計錯數的三個位

以房養學睇落美好，但好多家庭計數時過份樂觀，主要錯喺呢三個位：

第一，只計樓價，唔計制度成本。 印花稅附加費、FIRB 申請費、律師費、按揭相關費用加埋，隨時佔樓價超過一成。計回本的時候，呢啲一次性成本要攤入去，否則你會高估回報。

第二，假設年年租滿、年年升值。 現實係會有空租期，樓價亦有可能橫行甚至回落。穩陣的做法，係用保守啲的租金同零升值去計一次，睇吓最差情況你頂唔頂得順；如果最差情況都承受到，先至安心入場。

第三，忽略匯率同利率。 你用港元供一層澳元計價的樓，匯率波動會影響你實際每月要畀幾多；利率上升又會推高供款。呢兩樣都唔喺你控制範圍，所以預算要留緩衝，唔好供到盡。

計清楚呢三個位，你對以房養學化唔化算的判斷，先會貼近現實。

7. 新樓、樓花定二手——海外買家實際可以買乜？

以房養學第一個現實限制，就係你以海外買家身份，唔係想買邊間就買邊間。根據 FIRB 規定，外國人一般只可以買新樓或樓花（off-the-plan），而唔可以買現成的二手樓。呢個限制直接影響你可以點樣部署以房養學。

買樓花的好處，係你今日鎖定價格、分期畀訂，等落成先交尾數，期間資金壓力較細；而且新樓通常折舊扣稅（depreciation）空間大，對將來放租有稅務好處。但樓花的風險係落成需時一兩年，期間仔女可能已經要入學，你要安排過渡住處；加上落成時的市值、銀行估值有機會同當初買入價有落差，影響按揭。

買現成新樓（已落成的全新單位）就冇等落成的時間風險，仔女可以即時入住，適合入學時間緊迫的家庭；代價係揀選範圍冇二手市場咁闊，而且全新單位的「新樓溢價」通常較高。

至於二手樓，除非仔女或你本身已經係 PR 或公民，否則海外買家一般買唔到。所以如果你好睇中某個二手筍盤，就要諗清楚身份問題——呢亦係點解好多家庭會等攞到 PR 先買，或者由已有 PR 的親人持有。總之，喺落實以房養學之前，第一件事係確認：以你同仔女的身份，實際可以買邊類樓，再喺可買範圍內揀最啱的。

8. 分租的實務：租約、按金、同住規則同管理

以房養學的回報，好大程度來自「分租」——仔女住一間房，其餘房間放租。但分租唔係擺張床收錢咁簡單，有唔少實務細節要處理好，否則回報同關係都會出問題。

租約形式：如果分租俾其他留學生，通常會簽一份「合租協議」，列明租金、按金、水電網分攤、退租通知期。有啲家庭會透過物業管理公司將整個單位交由專業管理，有啲就自己（或委託本地親友）打理。人在香港遙距管理一個有租客的單位，難度唔細，所以好多父母會選擇將呢部分外判俾物管。

按金同水電：澳洲的租務按金通常由政府相關機構托管（bond），唔係直接俾業主，呢點同香港唔同，要留意。水、電、網的分攤方式亦要喺入住前講清楚，避免同住的室友之間因為費用而起爭執——尤其當其中一個係你仔女。

同住規則：仔女同陌生室友同住，父母最關心的往往唔係錢，而係安全同相處。所以揀室友、定立同住規則（訪客、清潔、安靜時間）呢啲「軟件」，同揀樓一樣重要。有啲家庭會傾向揀兩房單位，只分租一間俾相熟朋友或同鄉的仔女，減少磨合風險。

管理成本：如果交畀物管打理分租，記得將管理費計入你的回報計算。表面上分租收入吸引，但扣除管理、維修、空租之後的淨收入，先係你真正慳到的住宿成本。關於管理費點計，可參考澳洲物業管理費用全解析。

9. 稅務角度：租金收入、負扣稅同資本增值

以房養學涉及放租同將來賣樓，所以一定會觸及稅。好多父母只計租金收入，忽略咗稅的一面，令回報估得過高。

租金要報稅：你收到的分租租金，屬於澳洲應稅收入，要向澳洲稅務局（ATO）申報。如果你係非稅務居民，冇免稅額，租金由第一蚊起就計稅，稅率亦較高——呢點對以房養學的淨回報影響不少。

開支可扣稅：好消息係，為賺取租金而付出的開支——按揭利息、管理費、差餉、保險、維修、折舊——一般可以喺租金收入度扣除。如果開支大過租金收入，形成「負扣稅（negative gearing）」，呢個虧損甚至可以抵銷你其他的澳洲應稅收入。對有澳洲收入的家庭，呢個機制可以減輕整體稅負。

一個分租的特別注意：當單位有一部分係仔女自住、一部分放租，稅務上可能只有放租嗰部分的開支可以按比例扣稅，自住嗰部分唔計。呢個比例點計、將來賣樓時自住部分的 CGT 豁免點處理，都相當技術性，一定要搵會計師按實際情況計，唔好靠估。

賣樓時的資本增值稅：將來賣出，升值部分要計資本增值稅（CGT）。海外業主一般冇 50% CGT 折扣，而且自住豁免對非居民有好大限制。所以賣樓的時機同你當時的身份，會大幅影響最終落袋幾多。呢亦係點解「退場規劃」要喺買入時就諗，而唔係賣時先算。

10. 完整三年現金流推演

將前面的數字串埋一齊，用一個更完整的三年現金流推演，睇清楚以房養學實際上係點運作。沿用 A$650,000 的墨爾本兩房單位，首期三成（約 A$195,000），借七成（約 A$455,000）：

一次性成本（入場）：印花稅加外國買家附加費約 A$55,000 至 A$65,000、FIRB 申請費約幾千、律師同雜費約 A$3,000。即係除咗首期，你仲要額外預約 A$65,000 的制度成本先上到車。

每年現金流：分租一間房每週約 A$300，一年約 A$15,600 租金收入；按揭利息（以約 6% 計）一年約 A$27,000、管理費同差餉保險等約 A$6,000。即係租金收入抵銷唔晒持有成本，每年淨現金流出約 A$17,000——但當中大部分（利息）正正係你原本畀租都慳唔到、而家至少換到資產同可扣稅的開支。

三年對比：三年「淨現金投入」（首期＋制度成本＋三年淨現金流出）相當可觀；但同期你慳返原本要畀的宿舍／租金（三年約 A$50,000），加上單位若升值 3% 一年，三年升值約 A$60,000。將「慳到的租」加「升值」同「你的淨投入」比較，先睇到以房養學是否真正划算。

關鍵提醒：以房養學的回報，來自「慳到的住宿費＋升值」，成本係「首期的機會成本＋制度成本＋持有淨現金流出」。只有當前者長遠大過後者，先至值得做。而呢條數對利率、樓價走勢同匯率都好敏感，所以一定要用保守假設計一次，確認最差情況都頂得順。

11. 各大學城市的以房養學熱點

唔同城市的大學區，以房養學的部署亦唔同。簡單講幾個香港家庭常考慮的落點：

墨爾本：墨爾本大學、Monash、RMIT 等名校集中，市區同近郊都有大量留學生，租盤需求深，揀盤彈性大。但部分市中心高層公寓供應過剩，要小心揀，避免買入難升值、難租的同質化單位。

悉尼：悉尼大學、UNSW、UTS 一帶租客需求強，但樓價係全澳最高，入場成本同印花稅附加費都最貴，以房養學的首期門檻相應高。適合預算較充裕的家庭。

布里斯班：昆士蘭大學、QUT 一帶，樓價相對悉尼墨爾本親民，租金回報較好，加上奧運帶動的長線發展，近年愈來愈多家庭考慮。入場成本較低，對預算有限的家庭較友好。

揀城市的大原則同前面一致：以仔女讀邊間學校、住得方唔方便為第一優先，再喺呢個前提下比較各區的租金需求同入場成本，而唔係純粹追邊個城市升得快。

總結：將留學住宿由消費變成資產

以房養學的核心，係用同一筆原本要燒掉的住宿開支，換取一項會升值、會生租金的資產。對有能力拎出首期、又打算仔女讀幾年書的香港家庭嚟講，佢往往比年年畀租更划算——前提是你將 FIRB、印花稅附加費同按揭成本都計清楚，並且一早諗好退場。如果想有人用廣東話幫你由揀區、計數到過戶後放租全程跟到，可以先睇我們的澳洲買樓流程全攻略。