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空置稅(Vacancy Fee)是什麼?在澳洲買樓如何避免繳納空置稅?

依據國際慣例,商品房的空置率在5%至10%之間屬於合理範圍,而在10%至20%之間則屬於空置危險區。對於澳洲來說,其空置率長年維持在5%以下,顯示出房屋需求旺盛,這也是為何越來越多人選擇投資澳洲房產的原因。

在2023年,澳洲的房屋空置率已降至1%以下,不斷增加的移民和留學生推動了租金的上漲,也使得擁有房產的海外投資者獲得了豐厚的回報。


一、澳洲空置稅是什麼

空置稅(Vacancy Fee)是針對擁有澳大利亞居住型房產的海外業主設立的稅費。如果房產在一年內超過一半的時間(即183天)無人居住,業主需繳納此年費。該稅的目的在於減少房屋空置率,從而增加澳洲居民的住房機會。這項費用由澳大利亞稅務局(Australian Taxation Office,ATO)徵收,根據業主提交的“空置稅申報”進行評估和徵收。




二、哪些人需要繳納澳洲空置稅?

符合以下條件的業主需要支付空置稅:

  1. 海外業主,即非澳洲公民或通常不在澳洲居住的人(過去12個月內未住滿200天);

  2. 擁有居住型房產,且未能在一年內居住或公開出租/出售超過183天;

  3. 該房產是通過外國投資審查委員會(FIRB)批准購買的。


三、澳洲空置稅需要交多少

根據澳洲稅務局網站的信息,空置稅通常與提交外國投資申請時支付的FIRB申請費相同。具體費用由稅務局根據業主提交的空置稅申報表計算,無需自行計算。




四、如何申報澳洲空置稅

需要提醒的是,即使你的房產在一個財年內出租超過183天,仍需每年向澳洲稅務局申報豁免空置稅。

所有經FIRB批准購買居住型房產的海外買家每年都需申報空置稅。申報表需記錄房產的詳細信息,協助ATO決定是否徵收空置稅。

買家每年會收到稅務局的提醒郵件,即使未收到,也需自行記得申報。空置稅申報表可在以下網址下載:https://www.ato.gov.au/FIRBvacancyfee/,亦可聯繫律師協助申請。

空置稅的申報期限為購房成交後每12個月內的30天內。若房產在1月1日成交,則需在每年1月30日前提交申報。逾期付款可能產生罰款或利息。

提交申報後,會收到包含空置稅金額和付款方式等信息的確認頁面,付款金額和到期日也會在郵件中提及。


五、如何獲得空置稅的豁免?

若不想繳納空置稅,最簡單的方法是確保房子不空置,至少一年內有超過半年時間有人居住。不論是出租或讓親戚朋友居住都能避免繳稅。此外,如果能證明房屋不是故意空置的,例如在外旅遊,也能豁免空置稅。

具體來說,符合以下條件可豁免空置稅,但仍需提交申報表和相關證明文件:

  1. 房屋出租或自住超過6個月,或由親屬朋友居住超過6個月;

  2. 房屋損壞、不安全或不適合居住;

  3. 根據法院或法律命令,房產禁止或限制居住;

  4. 房屋常住人因長期住院治療或護理無法居住;

  5. 註冊業主去世且遺產管理未完成;

  6. 業主已非海外稅務居民;

  7. 房產所有權在一年內發生變更。


特別注意,即使短租房屋(如AirBnB)一年內出租超過183天,仍需繳納空置稅,因其不被視為真實居住用途。


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