用公司名義在澳洲買樓：真係可以避開 FIRB 同稅項？

不少海外買家考慮在澳洲買樓時，都會問同一個問題：如果不用個人名義，而是開一間澳洲公司來買樓，是否就可以避開 FIRB 審批、外國人附加印花稅，甚至節省稅項？

答案通常是：不可以簡單靠「公司名義」避開。在澳洲，監管機構和稅局很多時候不只看買家表面是個人、公司還是信託，而是會看背後的實益擁有人、控制權、股權比例、資金來源和交易目的。

換句話說，澳洲公司不一定等於澳洲本地買家。公司架構可以有商業和資產規劃用途，但如果目的只是「避 FIRB」或「避稅」，風險往往比想像中高。

澳洲公司 ≠ 一定是本地買家

很多人以為，只要在澳洲註冊一間 Pty Ltd 公司，再用這間公司買樓，就可以被視為澳洲本地公司。這個理解並不準確。

根據澳洲外資規則，「foreign investor」可以包括由非澳洲通常居民、外國公司或外國政府持有 substantial interest 的公司。如果兩個或以上外國人合計持有 aggregate substantial interest，也可能令該公司被視為外國投資者。官方亦指出，通常居民需要在過去 12 個月內在澳洲逗留 200 日或以上，且其在澳洲的居留不受限制；臨時居民和不屬通常居民的新西蘭公民在相關規則下亦可能被視為外國投資者。

所以，重點不是公司在哪裡註冊，而是：誰持有這間公司？誰控制這間公司？誰最終享有物業利益？

如果一間澳洲公司由香港、新加坡、中國內地或其他海外居民持有或控制，該公司在 FIRB 和州稅角度下仍然可能被視為 foreign person / foreign investor。

用公司買住宅物業，可以避開 FIRB 嗎？

一般來說，不可以。

澳洲外資住宅物業規則要求，外國投資者在取得澳洲 residential land 權益前，通常需要先提交外國投資申請。這個要求一般不因物業價值高低而消失；違規可涉及侵權通知、民事及刑事處罰，ATO 亦會使用資料配對系統識別住宅土地相關違規。

尤其要注意的是，澳洲政府在 2025 年 4 月 1 日至 2027 年 3 月 31 日 期間，對外國投資者購買 established dwellings，即一般二手住宅，設有臨時限制。官方說明指出，在這段期間外國投資者通常被禁止購買 established dwellings，只有有限例外。

這代表，如果一間外國人持有或控制的澳洲公司想買二手住宅，不能單靠「公司是澳洲註冊」就假設可以繞過限制。該公司仍可能需要接受 FIRB / ATO 規則審查，甚至在某些情況下根本不會獲批。

新樓、空地和二手樓：FIRB 取態不同

外國投資者在澳洲買住宅物業時，物業類型非常重要。

澳洲政策一直較鼓勵外資流入可以增加住房供應的項目，例如新建住宅、近新住宅、空地開發或特定大型住房供應項目。官方資料指出，購買 vacant residential land 通常會附帶條件，例如要在 4 年內完成建設，而且在建設完成前不得出售；購買 new 或 near-new dwelling，一般不會有同樣的使用條件。

相反，二手住宅，即 established dwelling，通常是最敏感的一類。因為它不會直接增加澳洲住房供應，所以外國買家長期以來受到更嚴格限制，而 2025 至 2027 年的臨時禁令更令這類交易風險增加。

因此，用公司名義買樓之前，第一個問題不是「公司可不可以買」，而是：

這間公司是否 foreign person？物業是新樓、二手樓、空地，還是重建項目？

這兩個答案會直接影響 FIRB 可行性。

用公司買樓，可以避開外國人附加印花稅嗎？

也不應該這樣假設。

FIRB 是聯邦外資審批制度，而印花稅和外國人附加稅多數由州政府管理。即使 FIRB 批准了交易，也不代表州政府一定不收 foreign purchaser surcharge。

以 NSW 為例，如果買家被分類為 foreign person，購買住宅土地時需要就該住宅土地價值支付 surcharge purchaser duty，且這項稅是在一般 transfer duty 之上額外徵收；NSW 從 2025 年 1 月 1 日起 的 surcharge purchaser duty 稅率為 9%。Revenue NSW 亦明確指出，個人、公司和信託受託人都可以被視為 foreign person。

更重要的是，NSW 對公司和信託有專門規則。Revenue NSW 說明，外國買家透過公司或信託購買 residential-related property，可能需要在一般 transfer duty 之外額外支付 surcharge purchaser duty；如果公司由非澳洲通常居民、外國公司或外國政府持有 substantial interest 或 aggregate substantial interest，該公司會被視為 foreign。

NSW 的例子說明了一個很重要的原則：州稅局不只看買樓合約上的名字，也會看公司背後的股權和控制權。

所以，用公司買樓不等於避開外國人附加印花稅。很多時候，公司反而會令判斷更複雜，需要律師和稅務顧問逐層分析股東、最終受益人和公司章程。

用公司持有物業，稅務一定更低嗎？

未必，甚至可能更不利。

公司買樓常見的優點，是可以把物業和個人資產分開，方便多名投資者共同持有，也可以在商業物業、開發項目或集團架構中提供較清晰的法律框架。但如果純粹從住宅投資角度看，公司未必是最省稅的持有方式。

首先，租金收入通常需要在公司層面申報。ATO 的住宅租賃物業指引指出，物業出租或真實可供出租期間，部分相關開支可以申請扣除，例如某些租賃物業開支。

但可扣除不等於一定更省稅。公司稅、會計費、ASIC 年費、報稅要求、董事責任和未來派息安排都要一併考慮。個人、公司、信託和 SMSF 的稅務結果可能完全不同，不能單看某一年租金收入。

最大盲點：公司通常沒有個人 CGT discount

很多住宅物業投資者最在意的是長期升值後出售的資本增值稅，即 CGT。 在澳洲，個人投資者如果符合條件，持有資產超過 12 個月後出售，可能可以享有 CGT discount。但公司通常不能享有這個折扣。ATO 的資料清楚指出，companies are ineligible for the CGT discount。

這一點非常關鍵。假設一個海外買家用公司持有澳洲住宅多年，物業大幅升值。出售時，公司可能無法享有個人投資者常見的 50% CGT discount。表面上，公司架構似乎專業，但長線退出時，稅務結果未必比個人持有更好。

此外，如果涉及外國居民出售澳洲房地產或相關權益，還要考慮 foreign resident capital gains withholding。ATO 資料指出，自 2025 年 1 月 1 日起，相關 withholding rate 為 15%。

住宅租金和 GST：公司持有也不代表要收 GST

另一個常見問題是：如果公司持有住宅並出租，是否要向租客收 GST？一般住宅租賃通常不需要收 GST。ATO 關於住宅物業 GST 的資料指出，住宅物業的 rent 和 bond 不受 GST 影響。

不過，這不代表所有物業交易都沒有 GST 問題。如果公司從事的是新住宅開發、短期住宿、商業物業、混合用途物業，或以開發商身份出售新住宅，GST 分析就會變得複雜得多。尤其是買地、重建、分契、出售新樓這類安排，應該在簽約前先做 GST、margin scheme 和 income tax 分析。

「賣公司股份」可以避開稅嗎？

有些人會進一步想：如果公司持有物業，將來不賣樓，只賣公司股份，是否可以避開印花稅、FIRB 或 CGT？

這是另一個高風險迷思。

澳洲稅務和州稅制度通常會針對 landholder 或 land rich 結構設有規則。也就是說，如果一間公司主要資產是澳洲土地或物業，轉讓公司股份未必可以避開稅務。對外國居民而言，ATO 亦指出，外國或臨時居民持有的 Australian real property 間接權益可能屬於 taxable Australian property，相關處置可受 CGT 規則影響。

換句話說，如果公司本身就是一個「包住澳洲物業的殼」，賣股不一定比賣樓簡單。稅局和州政府很可能會看穿交易實質，而不是只看法律形式。

什麼情況下，公司名義買樓可能有合理用途？

雖然公司名義不能簡單用來避 FIRB 或避稅，但公司架構並非沒有用途。以下情況下，公司持有物業可能有合理商業原因：

第一，物業開發項目。例如買地、建房、分契、出售，這類活動可能更接近商業營運，使用公司架構有助隔離風險、安排融資和管理投資者關係。

第二，多名投資者合資。如果幾個投資者共同出資買物業，公司或單位信託可以提供較清晰的股權、投票權、退出和分潤安排。

第三，商業物業或營運用途。如果物業用作公司自身業務、員工住宿、倉庫、辦公室或集團資產配置，公司持有可能有商業邏輯。

第四，資產隔離和風險管理。公司可以把物業風險與個人資產分開，但這不代表董事或股東完全沒有責任，尤其是在貸款、擔保、稅務和合規違規方面。

真正的問題不是「公司可不可以買」，而是：公司架構是否有真實商業目的？稅務後果是否已經計算？FIRB 和州稅是否已經確認？退出方案是否清楚？

買之前必問的 10 個問題

在用公司名義買澳洲樓之前，建議至少先問以下 10 條問題：

1. 公司是否由外國人持有或控制？

2. 外國股東持股是否達到 substantial interest 或 aggregate substantial interest 門檻？

3. 公司是否會被 FIRB 或州稅局視為 foreign person？

4. 物業是新樓、二手樓、空地、商業物業還是重建項目？

5. 是否需要在簽約前取得 FIRB / ATO 批准？

6. 是否受 2025 年 4 月 1 日至 2027 年 3 月 31 日的 established dwelling 限制影響？

7. 所在州是否有 foreign purchaser surcharge 或 surcharge land tax？

8. 公司持有是否會失去個人 CGT discount？

9. 租金收入、貸款利息、維修費和其他開支如何申報？

10. 將來退出是賣樓、賣股、重組還是清盤？每個方案的稅務成本是多少？

結論：公司名義不是「免死金牌」

用公司名義在澳洲買樓，並不能自動避開 FIRB，也不能自動避開外國人附加印花稅或其他稅項。澳洲的外資和稅務制度很多時候會穿透公司外殼，看背後的股權、控制權和實益擁有人。

對海外買家而言，最危險的想法是：「我開一間澳洲公司，就變成澳洲買家。」實際上，如果公司背後是外國人，該公司仍可能被視為 foreign person，仍可能需要 FIRB 批准，也仍可能要支付州政府 foreign purchaser surcharge。

公司架構可以是好工具，但不應該被誤用為避稅或避監管工具。對住宅物業投資來說，公司還可能帶來額外合規成本，並在出售時失去個人 CGT discount。

在簽約之前，最好先讓澳洲律師、稅務顧問和貸款顧問一起檢查：FIRB 可行性、州稅成本、公司稅務、GST、CGT、融資安排和退出方案。真正好的架構，不是看起來複雜，而是能夠在合法合規的前提下，配合你的投資目的、風險承受能力和長線退出計劃。

簡單一句：用公司買澳洲樓可以是規劃工具，但不是避開 FIRB 和稅項的捷徑。