澳洲 2025 年禁止外國人購買二手樓：新政詳細解讀

內容摘要

2025 年 4 月 1 日，澳洲政府正式實施一項對海外買家影響深遠的新政策——禁止外國人購買澳洲「已建成二手住宅」（Established Dwellings）。政府最初宣布該禁令實施至 2027 年 3 月 31 日，其後於 2026–27 聯邦預算案中，進一步宣布將相關禁令延長兩年至 2029 年 3 月 31 日，以持續限制海外資金進入本地二手住宅市場。

這項政策在香港及海外華人買家群體中引起廣泛關注，但同時也產生了大量誤解——最常見的誤解是「外國人完全不能買澳洲樓」，實際上政策的精準目標是「二手住宅」，全新住宅、樓花及空置地的購買申請管道大致維持，只是需要 FIRB 批准。

本文以 2025 年最新政策框架為基礎，系統解析禁令的具體適用範圍、哪些買家身份受影響、哪些物業類型仍可購買（附身份×物業類型對照表）、有哪些例外情況，以及對不同類型港人買家的影響分析（附影響對照表）和應對策略，並提供常見問題解答（Q&A）。

一、新政懶人包：一句話說清楚

從 2025 年 4 月 1 日起，外國人（包括臨時簽證持有人及外資公司）在禁令期間，一般不可購買澳洲「已建成二手住宅」（Established Dwellings）。

以下是新政的三個核心要點：

• 禁令不是「外國人完全不能買澳洲樓」，而是主要針對「二手住宅」這一特定物業類別

• 全新住宅（New Dwelling）、樓花（Off-the-Plan）及空置住宅用地，在符合 FIRB 申請條件的情況下，仍可能是外國買家的合法選擇

• 禁令期間：2025 年 4 月 1 日至 2029 年中（根據 2026–27 聯邦預算的最新延長宣佈）

二、什麼是 Established Dwelling？

「Established Dwelling」（已建成二手住宅）是本次禁令的核心概念，對香港買家而言，可以粗略理解為「曾經有人居住或曾經出售過的住宅物業」。以下是幾個具體的判斷例子：

• 已有人住過的二手公寓（Apartment）：通常屬 Established Dwelling，禁令期間外國人一般不可購買

• 二手獨立屋（House）：通常屬 Established Dwelling，禁令期間外國人一般不可購買

• 全新落成但從未出售或居住的新樓：可能屬 New Dwelling（新住宅），外國人仍可申請 FIRB 批准購買

• 樓花（Off-the-Plan）：尚未建成的物業，通常不屬 Established Dwelling，外國人仍可申請 FIRB 批准購買

然而，「Established Dwelling」的法律定義在澳洲外國投資法（FATA）下有其精確的技術界定，實際個案可能存在邊界情況。買家不應只靠中介的口頭說法判斷，應在簽約前由律師確認目標物業的法律分類。

三、誰受影響？誰不受影響？—— 買家身份 × 物業類型對照表

以下表格整理不同買家身份在 2025 年禁令下，購置不同類型物業的一般適用情況：

買家身份	二手住宅（Established Dwelling）	全新住宅（New Dwelling）	樓花（Off-the-Plan）	空置地（Vacant Land）
澳洲公民（任何地點）	不受限制	不受限制	不受限制	不受限制
澳洲永久居民（PR）	一般不需申請	一般不需申請	一般不需申請	一般不需申請
紐西蘭公民（SCV 444 在澳）	一般不需申請	一般不需申請	一般不需申請	一般不需申請
臨時簽證持有人（在澳）	2025年4月起一般禁止	可申請（FIRB審批）	可申請（FIRB審批）	可申請（須建設條件）
海外非居民（在海外）	2025年4月起一般禁止	可申請（FIRB審批）	可申請（FIRB審批）	可申請（須建設條件）
外資公司或信託	2025年4月起一般禁止	可申請（FIRB審批）	可申請（FIRB審批）	可申請（須建設條件）
以上為一般原則。具體適用規則取決於個人簽證類別、購買結構及最新 ATO / Treasury 指引。2025年4月1日起的禁令範圍以澳洲財政部及ATO最新官方公告為準。簽約前必須由律師個案確認。

四、禁令的例外情況

禁令並非絕對——政府公告明確說明了若干有限例外情況，令部分外國買家在特定條件下，仍可能獲批購置二手住宅。然而，例外不是「自己覺得合理就可以」，通常仍需向 ATO 申請並符合嚴格條件。

4.1 可顯著增加住房供應的項目

若外國投資者計劃購置二手住宅後進行大規模重建（Redevelopment），顯著增加住房供應單元數量（如拆除舊屋建設多層住宅），可能符合例外申請的方向。申請人需證明投資能帶來新的住房供應，而非單純持有現有物業收租。

4.2 太平洋澳洲勞動力流動計劃（PALM Scheme）相關情況

與「太平洋澳洲勞動力流動計劃」（Pacific Australia Labour Mobility Scheme）直接相關的特定員工住宿安排，可能屬於禁令的例外範疇。

4.3 其他商業規模住房供應項目

部分大型 Build-to-Rent 或商業規模住房供應項目，若符合外國投資政策中「增加住房供應」的核心目標，可能獲得個案審批。但此類項目通常涉及龐大投資規模及複雜的法律結構，個人買家難以套用。

總結：例外情況的核心邏輯，是外國投資必須「增加澳洲整體住房供應」而非「消耗現有住房存量」。任何例外申請均需向 ATO 提交並獲批准，不能自行假設符合條件。

五、為何澳洲政府推出這項政策？

5.1 住房可負擔性危機的政治回應

澳洲近年面對嚴峻的住房供應不足問題。根據 Demographia 2025 年報告，悉尼的住宅 Median Multiple（房價÷家庭年收入中位數）達 13.8，是全球最難負擔的主要城市之一；墨爾本、布里斯本等城市的租金在 2022 至2024 年間亦錄得雙位數百分比的升幅，令首次置業買家及租客壓力倍增。

在此背景下，「外國買家搶佔本地居民住宅」成為政治上極具敏感度的議題。聯邦政府的計算是：透過禁止外國人購買二手住宅，令這些物業的潛在買家限縮為本地居民，從而在邊際上緩解本地買家的競爭壓力。

5.2 打擊「土地銀行」（Land Banking）

政策同時配合打擊「土地銀行」（Foreign Land Banking）問題——部分外國投資者購入空置土地後長期持有等待升值，而非按 FIRB 批准條件的要求在規定年期內完成住宅開發，造成土地資源閒置。新政加強 ATO 及財政部對外國投資者土地發展條件的審查力度，對違反開發條件的持有人施加更嚴格的執法行動。

5.3 政策核心邏輯：引導外資流向「新供應」

澳洲外國投資政策長期以來的核心原則，是歡迎外資增加住房供應（即購買或投資新建住宅），而非競爭現有住房存量。2025 年的二手樓禁令，是這一原則在當前政治及市場環境下的強化執行，並非政策方向的根本轉變。

六、對不同類型港人買家的影響及應對策略

以下表格按不同港人買家類型，整理新政的主要影響及建議應對方向：

買家類型	新政的主要影響	建議應對策略
海外港人 / 仍在香港的非居民投資者	受影響最大：禁令期間一般不可購買二手住宅（Established Dwelling）	轉向全新住宅（New Dwelling）、樓花（Off-the-Plan）或商業物業；先申請FIRB批准；考慮移居計劃
持臨時簽證在澳（如 482 工作簽、學生簽、WP）	受影響顯著：臨時居民被明確納入禁令範圍，過往可申請自住的途徑受限	先租樓、等待PR申請結果；若確有需要，向律師查詢是否屬例外情況；考慮購買新樓
已持澳洲PR的港人	影響有限：PR一般不需要住宅物業申請，可繼續購買任何類型住宅物業	確認個人PR狀態及是否有聯名外籍人士的問題；照常規劃置業，注意州政府稅務及按揭安排
澳洲公民的港人	不受影響：澳洲公民無論在哪裡居住，一般不需要住宅物業申請	可自由選擇物業類型；仍需注意州印花稅、土地稅、貸款及稅務居民身份問題
想幫在澳讀書子女買樓的香港父母	父母是海外非居民：以父母名義購買二手樓一般被禁；即使子女在澳洲亦不豁免	考慮以子女名義（若子女有收入及貸款能力）；考慮購買新樓；或等待父母身份改變後再行動
透過外資公司或信託買樓的投資者	外資公司被明確納入禁令範圍；以公司結構買二手樓一般不能規避限制	諮詢律師及稅務顧問評估持有結構；考慮轉向新樓或商業物業；確認重組結構的法律及稅務後果

七、外國人仍可考慮的澳洲物業類型

禁令雖然關閉了外國人購買二手住宅的大門，但以下幾類物業在 FIRB 申請獲批的情況下，仍是外國買家可以考慮的合法選項：

• 全新住宅（New Dwelling）：從未有人居住且首次出售的新建住宅。開發商在銷售時通常可申請「新樓花集體豁免證書」（New Dwelling Exemption Certificate，NDEC），持有 NDEC 的項目，外籍買家無需個別申請FIRB。全新住宅是 2025 年後外國買家最直接的住宅市場選項。

• 樓花（Off-the-Plan）：尚未完工的預售物業。外國買家在 FIRB 批准下仍可購置，是澳洲外籍投資者最常見的住宅投資形式。需注意開發商背景、建設延誤風險、竣工估值風險及質量問題。

• 空置住宅用地（Vacant Land）：未有建築物的住宅用地，外國買家可在 FIRB 批准下申請購置，但通常須在指定期限（一般為 4 年）內完成住宅建設，不得長期持地不建。

• 商業物業（Commercial Property）：商業物業不受二手住宅禁令影響，外國買家仍可按現行 FIRB 框架申請購置。商業物業的 GST、租金結構及資本增值處理與住宅不同，需個別評估。

• Build-to-Rent 及大型供應項目：符合「增加住房供應」原則的大型投資項目，可能在個案審批下獲豁免。通常需要機構投資規模及複雜的法律結構，不適合一般個人買家。

八、常見誤區澄清

誤區一：外國人完全不能買澳洲樓

不正確。2025 年的新政主要針對「已建成二手住宅（Established Dwellings）」，外國買家仍可在 FIRB 批准下申請購置全新住宅、樓花及符合條件的空置地。禁令縮窄了選擇範圍，但並非完全關閉所有購買渠道。

誤區二：學生簽證或工作簽證持有人可照常買二手樓自住

不正確。政府公告明確將「臨時居民（Temporary Residents）」納入禁令範圍，包括持有工作簽證（如482）、學生簽證（500）及其他臨時居留簽證的人士。過去部分臨時居民可在 FIRB 批准下申請購置自住二手房的途徑，在禁令期間受到嚴格限制。

誤區三：以公司或信託名義買樓可以避開限制

不正確。政府公告明確將「外資公司（Foreign-owned Companies）」納入禁令範圍。透過公司或信託結構購買二手住宅，若該公司或信託在外國投資法下被認定為「外籍人士」，同樣受到限制。

誤區四：澳洲永久居民（PR）也被禁止買二手樓

不正確。澳洲永久居民通常不屬於外國投資法律框架下的「外籍人士」定義，一般無需住宅物業申請，可照常購置二手住宅。

誤區五：先簽合約再慢慢申請 FIRB

高風險做法。外國買家應在購買任何住宅物業前確認是否需要 FIRB / ATO 批准，並在合約中加入「Subject to Foreign Investment Approval」保護條款。若未加入此條款便簽約，一旦申請被拒或不符合規定，買家可能面臨訂金被沒收及其他法律後果。

九、簽約前核查清單

在任何物業出價或合約簽署之前，海外買家應逐項完成以下核查：

• 確認個人身份：是澳洲公民、PR、臨時簽證持有人，還是海外非居民？

• 確認目標物業類型：是二手住宅（Established Dwelling）、全新住宅（New Dwelling）、樓花，還是空置地？

• 確認是否需要 ATO / FIRB 住宅物業批准，以及是否符合禁令例外情況

• 合約中是否已加入「Subject to Foreign Investment Approval」條款（對外籍非 PR 買家為必要保護）

• 確認 FIRB 申請費用（按物業價值計算，2024–25 年度：70 萬至 100 萬澳元物業費用為 28,200 澳元）

• 確認是否涉及外籍附加印花稅（NSW 9%、VIC/QLD/WA/SA 7%–8%），並納入全成本預算

• 確認年度持有義務：空置費申報（Vacancy Fee Return）及外籍附加土地稅（視州份）

• 確認是否有 Vacancy Fee 或物業登記申報義務（外籍業主每年須提交 Vacancy Fee Return）

• 委託律師或 Conveyancer 審閱合約，確認所有條款符合最新政策要求

• 諮詢持牌稅務顧問了解 CGT、租金申報及稅務居民身份的影響

• 確認貸款安排及按揭預批（特別注意海外收入折減及 LVR 限制）

十、常見問題（Q&A）

以下整理港人買家就 2025 年二手樓禁令最常提出的問題：

Q  這項禁令何時開始？持續多久？

A  禁令自 2025 年 4 月 1 日正式生效。政府最初宣布禁令至 2027 年 3 月 31 日；其後 2026 至 2027 聯邦預算進一步宣布延長禁令至 2029 年中。按目前官方公告，禁令預計持續至 2029 年中，期間政府保留根據市場情況進行政策評估及調整的權力。

Q  香港人仍可以買澳洲新樓或樓花嗎？

A  有可能——全新住宅（New Dwelling）及樓花（Off-the-Plan）通常不受二手樓禁令影響，外國買家仍可在FIRB 批准下申請購置。部分大型新盤開發商持有「新樓花集體豁免證書」（NDEC），持有 NDEC 的項目的外籍買家無需個別提交 FIRB 申請，可簡化購買程序。然而，購置全新住宅及樓花仍涉及 FIRB 申請費、外籍附加印花稅及年度空置費等成本，買家需在出價前完整計算全部入市費用。

Q  持有澳洲 PR 的香港人可以買二手樓嗎？

A  一般而言，可以。澳洲永久居民（PR）通常不屬於外國投資法律框架下的「外籍人士」定義，一般不需要住宅物業申請，可照常購置新樓及二手住宅，不受 2025 年二手樓禁令的限制。然而，以下情況仍需個案確認：（一）若與外籍配偶聯名購置，外籍配偶持有的份額在部分州份可能仍觸發「外籍買家」的稅務定義，影響印花稅計算；（二）若在取得 PR 後短期內以過去的海外收入記錄申請按揭，銀行的審查標準可能有所差異。建議在首次置業前由律師確認個案的適用規則。

Q  我持有 482 工作簽證在悉尼工作，禁令前曾計劃買二手房自住，現在還有辦法嗎？

A  禁令期間，持有臨時工作簽證（如 482）的人士一般受到嚴格限制，不可購置二手住宅。建議的替代方案包括：（一）繼續以租賃方式居住，等待 PR 申請結果（若有 PR 申請計劃）；（二）若急需自住，可考慮購置全新住宅或樓花，但需評估建築延誤風險及費用；（三）向律師查詢個人情況是否可能符合禁令的例外條款（例外範圍非常有限，應由律師個案評估，不能自行假設）。無論選擇哪個方向，在出價或簽署任何合約前，必須由具備 FIRB 申請經驗的律師確認最新適用規則。

Q  違反禁令買了二手樓，會有什麼後果？

A  後果相當嚴重。根據澳洲外國投資法律框架，違規後果可包括：（一）強制出售令（Disposal Order）：財政部長可命令外籍業主在指定期限內出售物業，強制出售的定價及條件均由政府決定；（二）高額民事罰款：個人違規罰款最高可達物業價值的 25%；（三）刑事檢控：蓄意違規個案可能面臨刑事調查；（四）物業價值的稅務及法律糾紛。政府在宣布禁令的同時，亦宣布增加 ATO 外國投資合規資源及執法力度，違規個案被發現的風險較過去顯著提高。

十一、結語：新政下，港人買家要先看身份，再看樓種

2025 年二手樓禁令的核心，是將外國投資者從二手住宅市場中移除，以期為本地買家騰出更多購房機會，同時引導外資流向新建住房供應。對香港買家而言，這並非「澳洲市場關門」，而是「門的形狀改變了」——外國買家的選擇從「任何物業類型」收窄至「新樓及樓花為主」。

在新政下，香港買家最重要的三件事是：

•       先確認身份：PR 和臨時簽證持有人的置業權利截然不同，身份確認必須在出價前完成

•       先分清物業類型：Established Dwelling（二手住宅）與 New Dwelling（全新住宅）的法律地位已有根本差異，不能依賴直覺判斷

•       簽約前取得專業意見：律師確認 FIRB 適用性及合約保護條款，稅務顧問評估整體持有成

本及退出規劃

在政策仍有可能進一步調整的環境下，定期關注澳洲財政部（Treasury）及 ATO 的官方公告，是所有有意在澳洲置業的海外買家的必要功課。