澳洲物業買賣術語字典：香港人必識英文詞彙

引言：為什麼香港人買澳洲樓一定要識英文術語？

澳洲買樓流程、法律文件及銀行通知，幾乎全部以英文撰寫。許多關鍵字會直接出現在合約、律師電郵、中介廣告及銀行文件中，即便有律師或 Conveyancer 協助，買家仍應了解基本詞彙的含義，才能在關鍵時刻作出有信心的決定，而非「聽完律師講完，自己都唔知發生咩事」。

對香港人而言，更大的風險在於：許多澳洲物業術語雖然字面相似，但含義與香港完全不同。「Deposit」、「Settlement」、「Unit」、「Rates」——每一個詞在香港有其慣常理解，但在澳洲物業語境中，可能代表截然不同的概念。這種「似懂非懂」的狀態，有時比完全不懂更危險。

本文以類似字典的格式，按置業流程的不同階段，解釋超過 70 個澳洲物業買賣常見英文術語，並以香港人熟悉的說法作對照解釋。文章附有「快速查閱對照表」、「6 個最常被誤解的術語對比表」，以及常見問題解答（Q&A）。

一、物業類型詞彙

• Property  物業 / 房產：泛指所有房地產，包括 House、Apartment、Unit、Townhouse、Villa、Land 等。在廣告及合約中是最常見的通稱。

• House  獨立屋：四面不共牆的獨立住宅，通常附有土地（前後花園或庭院），維修責任全由業主自行承擔。澳洲最受家庭歡迎的住宅類型，土地份額大，長線升值潛力通常優於公寓。

• Apartment / Unit  公寓 / 單位：多層大廈中的住宅單元，常見於 Strata Title 物業結構。注意：澳洲廣告中的「Unit」不一定指香港的高層公寓——有時也指低密度小型住宅群中的獨立單元。

• Townhouse  聯排屋：介乎 Apartment 與 House 之間的住宅類型，通常兩至三層高，與鄰居共享一面或兩面牆，附帶小庭園及車位。可能屬 Strata Title（需繳管理費），也可能是獨立 Torrens Title，需查看合約。

• Villa  低密度小型住宅：在澳洲，Villa 通常指低密度住宅群中的單層或低層住宅單元，並非香港「豪宅別墅」的概念。常見於退休人士社區或郊區低密度屋苑。

• Land / Vacant Land  土地 / 空置地：未有任何建築物的土地。海外非居民通常可在 FIRB 批准下購置空置地，但須在規定年期內（通常 4 年）完成住宅建設。

• House and Land Package  買地建屋套裝：開發商同時提供土地及建築合同的捆綁方案。買家先購置土地，再由建築商在上面建造房屋，是澳洲新興郊區常見的置業方式。

二、業權與物業結構詞彙

• Title  業權：法律上記錄物業所有人的文件及記錄，包括是否有按揭（Mortgage）、地役權（Easement）或限制令（Caveat）。絕對不是職銜——在物業語境中「Title」固定指法律業權。

• Freehold / Torrens Title  永久業權：土地及建築物的完整永久所有權，是澳洲獨立屋（House）的標準業權形式。持有人對土地有最大的控制權，無需業主法團批准即可在一定範圍內翻新或改建。

• Leasehold  租賃業權：代表物業或土地的持有年期有限，期滿後業主需重新申請或歸還。澳洲住宅的Leasehold 相對罕見，但部分學生宿舍或特定發展項目可能採用此結構，買家需特別留意。

• Strata Title  分層業權：適用於 Apartment、Unit、Townhouse 等多戶共享建築結構的業權形式。每名業主擁有個別單元的所有權，同時共同持有公共地方（Common Property）的份額，並由業主法團（Owners Corporation / Body Corporate）共同管理。

• Owners Corporation / Body Corporate  業主法團 / 業主立案法團：負責管理 Strata 物業的公共地方、共用設施、保險及財務的組織。Victoria 一般稱 Owners Corporation，Queensland 稱 Body Corporate。業主法團的財務健康（尤其是儲備金水平）是評估公寓投資價值的重要指標。

• Common Property  公共地方：所有業主共同持有及使用的地方，包括大堂、外牆、屋頂、升降機、泳池、停車場通道及花園。公共地方的維修由業主法團負責，費用由管理費承擔。

• By-laws  大廈管理規則：業主法團訂立的具法律約束力的行為規範，涵蓋是否可養寵物、裝修限制、使用公共設施的規則及短租限制（如是否允許 Airbnb）。違反 By-laws 可被業主法團提出投訴或申訴。

• Easement  地役權：允許政府機構、鄰居或公用事業公司在業主土地的特定範圍內使用、通行或鋪設管線的法律權利。Easement 不代表土地被沒收，但影響業主在相關土地範圍的建築及改建計劃。購置前應查閱 Title 文件確認是否存在 Easement。

三、睇樓與廣告詞彙

• Inspection / Open Home / Open Inspection  開放睇樓：代理安排的固定時段開放睇樓，通常每次 15 至 30 分鐘，所有有興趣的買家可同時入場參觀。是了解物業真實狀況的第一步，建議帶備本文第七節的「現場核查清單」。

• Private Inspection  私人預約睇樓：在開放睇樓時段以外，由代理單獨安排的睇樓預約。適合無法參加固定時段、或希望在沒有其他買家在場的情況下更仔細查看物業的買家。

• Floor Plan  平面圖：顯示物業室內格局的示意圖。注意：澳洲廣告中的平面圖面積有時未必等同精確的法律面積，如需確認應向代理索取合約中的法定面積數字。

• Land Size  土地面積：物業地皮的總面積，通常以平方米（sqm）表示。對獨立屋（House）尤為重要，土地面積是澳洲物業長線升值的核心驅動因素之一。

• Internal Area / Building Size  室內面積：物業室內的實用面積。不同廣告平台的計算方式可能略有差異（有些包含停車場或工具房，有些不計），購前應向代理確認合約中的精確數字。

• Price Guide  指導價（參考叫價）：拍賣物業的參考價格範圍，是代理根據市場狀況提供的估計成交價範圍，並非最終成交保證價。「Price Guide $900,000–$990,000」代表代理預期成交價在此範圍，但拍賣結果可能高於或低於此區間。

• Contact Agent  價格待查：廣告不公開售價，需主動聯絡代理查詢。不代表樓價特別昂貴，也可能是中介希望藉查詢過程收集買家資料及了解市場需求。

四、出價與成交方式詞彙

• Offer  出價：買家向賣方提出購買價格及條件的正式意向，通常以書面形式提交。私人買賣（Private Treaty）中，出價是談判的起點，賣方可接受、拒絕或提出反價。

• Private Sale / Private Treaty  私人協議出售：非拍賣的物業出售方式，買家與賣方透過代理協商價格及合約條件，通常有冷靜期保護，且可加入融資條件及驗樓條款。

• Auction  拍賣：公開競價的物業出售方式。落槌成交在所有州份均無冷靜期，成交合同即時生效，且買家不能以未獲貸款批准或驗樓結果作為退出理由。參與拍賣前必須完成所有盡職調查（驗樓、律師審合約、銀行預批）。

• Bid  出價 / 競價（拍賣）：在拍賣過程中，買家每次喊出的競價。與私人買賣的「Offer」不同，拍賣中的Bid 通常沒有退出保護。

• Reserve Price  賣方底價：賣方在拍賣前設定的最低可接受成交價。當競價達到或超過 Reserve Price 後，物業通常正式進入「On the Market」狀態，拍賣師會告知競價者物業即將以最高出價成交。

• Passed In  流拍：拍賣最高競價未達賣方底價，物業未即場成交。流拍後，賣方代理通常會優先與拍賣時的最高出價者進行私下協商，仍有機會在拍賣日達成交易。

• Under Offer  已接受出價（待成交）：賣方已接受某買家的出價，但交易可能仍有條件（如「Subject to Finance」或驗樓），尚未最終完成。部分物業在 Under Offer 期間仍會繼續展示，需向代理確認具體狀態。

• Sold Subject to Finance  已成交但受貸款條件限制：賣方已接受出價，但買家的合約包含貸款條件（Subject to Finance Clause）。若買家在指定期限內無法獲得銀行批核，可能依據條款退出合約及取回訂金。

五、合約與法律流程詞彙

• Contract of Sale  買賣合約：詳細列明物業購買條件的法律文件，包括售價、物業資料、Settlement Date、特殊條款、法律披露文件及雙方的法律責任。一旦簽署，具有完全法律約束力，任何退出均可能面臨財務後果。

• Vendor  賣方：物業出售方，即業主。在合約及法律文件中固定使用 Vendor，不等於香港常說的「供應商」或「廠商」。

• Purchaser / Buyer  買方 ：購置物業的一方。合約中通常使用 Purchaser，廣告及日常對話則常用 Buyer。

• Conveyancer  物業轉讓師：負責處理物業產權轉讓、合約審閱及 Settlement 程序的持牌專業人士。在澳洲，許多標準住宅物業買賣均由 Conveyancer（而非律師）處理；維多利亞消費者事務部門說明，Settlement 通常由雙方法律代表或 Conveyancer 與貸款機構協調完成。

• Solicitor  律師：可處理更複雜法律問題的持牌律師，包括合約糾紛、信託架構、海外買家法律安排、特殊稅務結構及產權糾紛。對於情況較複雜的交易（如外籍非居民、聯名持有、信託購置或涉及 GST 的交易），建議選擇律師而非 Conveyancer。

• Exchange of Contracts  交換合約：買賣雙方正式簽署並交換買賣合約的法律程序。NSW 的 Exchange 是合約正式生效的關鍵里程碑，其後冷靜期開始計算。Exchange 後，任何一方退出均可能面臨財務損失。

• Cooling-off Period  冷靜期：法律賦予私人買賣買家的退出保護期，在期限內可以書面通知取消合約（通常需支付小額違約費，如 0.2%–0.25% 樓價）。不同州份期限不同（VIC 3 個完整工作日，NSW/QLD 5 個工作日，SA 2 個工作日），拍賣成交在所有州份均無冷靜期。

• Unconditional Contract  無條件合約：不含任何先決條件（如融資條件、驗樓條件或 FIRB 條件）的合約。買家無法再依賴任何條件退出，等同於承諾必須完成交易。拍賣成交後的合約通常自動視為無條件。

• Special Conditions  特別條款：合約中除標準條款外，由雙方協議加入的額外條件。常見包括：Subject to Finance（貸款條件）、Subject to Building Inspection（驗樓條件）、Subject to FIRB Approval（外籍買家批准條件）及特定的延遲 Settlement 安排。

• Vendor Statement / Section 32  賣方聲明：Victoria 特有的法律披露文件，法定要求賣方於合約交換前提供，列出物業的業權、按揭狀況、地役權、分區限制、業主法團財務及任何已知的重要問題。買家應由律師或Conveyancer 審閱，而非自行略讀。

六、按揭與貸款詞彙

• Home Loan / Mortgage  住宅按揭貸款：銀行或貸款機構提供的物業購置貸款，以物業作為抵押。在澳洲，Home Loan 通常指自住物業貸款；Investment Loan 指投資物業貸款，兩者的利率、審批標準及稅務處理均有差異。

• Pre-approval / Conditional Approval  按揭預批：銀行在未針對特定物業的情況下，根據申請人的財務狀況提供的初步貸款批核意向。注意：Pre-approval 不等於最終貸款批准，銀行仍需在具體物業確定後，重新評估物業估值、申請人當時的收入及信貸狀況，方可發出正式批核。

• Formal Approval / Unconditional Approval  正式批核：銀行在完成物業估值及所有審核程序後，發出的正式無條件貸款批准。此時貸款安排已基本確定，銀行可在 Settlement 日放款。

• Loan-to-Value Ratio（LVR）  貸款成數：貸款金額佔物業估值的百分比。例如購置 100 萬澳元物業，借款80 萬，LVR = 80%。LVR 超過 80% 通常需要購買「貸款人抵押保險」（LMI），是額外成本。海外非居民借款人的最高 LVR 通常限制在 60%–70%。

• Deposit（貸款語境）  首期 / 首付款：在貸款語境中，Deposit 指自備資金（即樓價的 LVR 以外部分）。例如借 80%，Deposit = 20%。需與合約中的「Deposit（訂金，通常 10%）」區分：兩者均稱 Deposit，但含義和金額不同。

• Lenders Mortgage Insurance（LMI）  貸款人抵押保險：當 LVR 超過 80% 時，銀行通常要求借款人購買的保險，用於保障銀行在借款人違約時的損失。費用由借款人承擔，通常介乎數千至逾萬澳元不等，可納入貸款金額。

• Valuation  銀行估價：由銀行委派的獨立估價師對物業市值進行的評估。銀行按估值（而非成交價）計算最高可貸款金額。若估值低於成交價，買家需補足差額，否則無法以原合約價格完成交割。

• Offset Account  對沖賬戶：與按揭貸款掛鈎的活期存款戶口，賬戶中的存款可直接抵銷計算利息的貸款本金。例如貸款 50 萬，Offset Account 中存款 5 萬，則每日只就 45 萬計息，有效降低利息支出而不需提前還款。

• Redraw Facility  提取多還款功能：允許借款人提取已提前還入按揭的多餘還款金額。與 Offset Account 不同，Redraw 的資金在提取前已算入貸款餘額，令利息計算較低，但流動性不及 Offset Account。

• Fixed Rate / Variable Rate  固定利率 / 浮動利率：Fixed Rate 在指定期間（通常 1 至 5 年）鎖定利率，月供確定但靈活性較低（如提前還款可能面臨罰款）；Variable Rate 隨市場及 RBA 利率變動，靈活性高但月供存在不確定性。澳洲常見做法是「分拆貸款（Split Loan）」，一部分固定、一部分浮動，以平衡確定性與靈活性。

七、驗樓與盡職調查詞彙

• Building Inspection  建築檢測：由持牌驗樓師對物業結構狀況進行的專業評估，包括牆身裂縫、屋頂狀況、排水系統、滲水跡象及電氣安全等。費用約 500 至 900 澳元，是澳洲置業的標準必要支出，建議在合約簽署前或冷靜期內完成。

• Pest Inspection  害蟲檢測：主要針對白蟻（Termites）侵蝕風險的專業評估。白蟻是澳洲木質結構住宅最大的長期損毀風險，單次嚴重侵蝕的維修費可達數萬澳元。許多驗樓師同時提供建築及害蟲「二合一」檢測服務。

• Strata Report  業主法團報告：購置 Apartment、Unit 或 Townhouse 前的必查文件，由業主法團（Strata Manager）提供，包含：管理費水平、儲備金（Sinking Fund）餘額、近期大型維修記錄及計劃、年度業主大會（AGM）會議記錄、保險狀況及已知的建築缺陷問題。

• Special Levy  特別徵費：業主法團因需要進行計劃外的大型維修（如外牆翻新、升降機更換），或儲備金不足以支付計劃維修時，向所有業主額外收取的費用。Special Levy 可在短期內要求業主繳付數千至逾萬澳元，是公寓購買前最需要核查的財務風險項目。

• Sinking Fund / Capital Works Fund  維修基金 / 資本工程基金：業主法團設立的長期維修儲備金，用於支付未來大型維修及更新工程（如屋頂、外牆、升降機等）。儲備金是否充足，是評估公寓投資的重要財務指標——儲備金嚴重不足通常意味着未來面臨 Special Levy 的風險。

• Building Defects  建築缺陷：物業建築或施工上的問題，對全新公寓和樓花尤其重要。澳洲部分城市近年出現多宗新建公寓大規模建築缺陷事件，涉及裂縫、防水失效及結構問題，令業主承受巨大財務損失及法律糾紛。

• Zoning  土地用途分區：由地方議會設定的土地使用分類，決定物業可作何種用途（住宅、商業、工業、混合），以及是否允許改建、重建、分契或加高。了解物業的 Zoning，對計劃日後改建或發展的投資者尤為重要。

八、Settlement 與交收詞彙

• Settlement  交收（成交完成）：物業交易的最後一個法律步驟——買家的代表律師或 Conveyancer 及銀行，向賣方轉移餘款，賣方同時移交業權。Settlement 完成後，買家成為法律上的物業業主並可取鎖匙。Settlement 絕對不是「談判解決」的意思。

• Settlement Date  交收日期：合約中約定的 Settlement 日期。買家需確保在此日期前，銀行貸款已正式批核並可放款，所有餘款已準備就緒，且所需簽署的文件均已完成。延遲 Settlement 可能觸發合約的違約條款及每日罰息。

• Settlement Period  交收期：合約簽署至 Settlement 之間的時間。Victoria 官方說明，Settlement Period 通常為 30 至 90 天，視合約安排而定；部分買家會就交收期進行談判，以配合搬遷、貸款或資金安排。

• Settlement Statement  交收結算表：由 Conveyancer 或律師在 Settlement 前準備的財務對賬文件，列出買家需在 Settlement 日支付的精確金額，包括樓價餘額、Council Rates 調整、水費調整、Strata Levy 調整及律師費等。

• Adjustments  費用分攤調整：Settlement 時按交收日期分攤的各類物業費用（如 Council Rates、水費、Strata Levy），確保買賣雙方各自承擔其持有物業期間的相應費用。例如若 Council Rates 已由賣方預付至年度末，Settlement 後的部分由買方退還給賣方。

• Possession  取得佔有權 / 交吉：買家正式獲得物業實際控制權的時刻，通常與 Settlement 同時發生（即Settlement 完成即可取鎖匙）。若物業有現租客在住（Tenancy），買家取得業主身份後仍需按現有租約處理，不能即時佔用。

• Final Inspection  交收前最後驗收： Settlement 前數天或當天進行的物業狀況最終確認，確保物業狀況與簽約時相符、賣方已按合約移走指定物品及完成承諾的維修事項。若發現問題，可在 Settlement 前向賣方提出。

九、稅務與政府費用詞彙

• Stamp Duty / Transfer Duty / Land Transfer Duty  印花稅 / 物業轉讓稅  —  各州對物業交易徵收的州政府稅項，名稱因州而異（NSW 稱 Transfer Duty，Victoria 稱 Land Transfer Duty，QLD 稱 Stamp Duty）。稅率按物業價值的累進方式計算，通常在 Settlement 前繳付。外籍買家（Foreign Purchaser）還須額外繳交「外籍附加印花稅」（Foreign Purchaser Surcharge）。

• Foreign Purchaser Surcharge  外籍買家附加印花稅  —  各州對被界定為「外國買家」的物業購置人，在標準印花稅以外額外徵收的附加稅（2024–25 年度：NSW 9%、VIC 及 QLD/WA/SA 7%–8%）。是否屬「外籍買家」的定義因州份及個人身份而異，需個案確認。

• Land Tax  土地稅  —  各州對投資物業及非主要自住物業徵收的年度稅項，按土地估值計算，通常不適用於主要自住居所。外籍非居民持有的投資物業可能另有附加土地稅（NSW5%；VIC 4%；QLD 3%）。

• Council Rates  市政費  —  地方議會向物業業主收取的年度費用，用於資助道路、公園、廢物回收、社區設施等地方服務，通常按物業估值計算。每年約 1,500 至 4,000 澳元不等，視地區及物業規模而定。

• Water Rates  水費 / 水務費  —  向水務機構繳交的費用，包括固定的水務基建服務費，以及按用水量計算的用水費。不同州份的計費方式略有差異，通常每年約 800 至 1,500 澳元（基本費用部分）。

• GST（Goods and Services Tax）  商品及服務稅（消費稅）  —  澳洲聯邦政府的 10% 消費稅。二手住宅出售一般不涉及 GST；全新住宅（New Dwelling）的首次出售通常涉及 GST，且自 2018 年 7 月起，買家可能需在 Settlement 時代扣部分款項直接支付 ATO（GST Withholding）。

• Margin Scheme  差額計稅法  —  賣方（通常是開發商）在出售物業時，選擇以「售價與原始取得成本之間的差額」計算 GST 的方法，令賣方的實際 GST 負擔低於按全售價計算的金額。Margin Scheme 的使用影響 GST Withholding 的計算方式（7% 而非 1/11）。

• Capital Gains Tax（CGT）  資本增值稅  —  出售投資物業或非主要自住物業時，對升值部分按個人邊際稅率徵收的稅項。持有超過 12 個月的澳洲稅務居民可申請 50% CGT 折扣；非稅務居民自 2020 年起不享此折扣。

• FIRB Application Fee  FIRB 申請費  —  海外買家申請 FIRB 批准所需繳交的費用，按物業購入價值的級距計算（2024–25 年度：70 萬至 100 萬澳元物業費用為 28,200 澳元）。費用一經繳交不予退還，包括申請被拒或買家主動撤回的情況。

十、海外買家詞彙

• FIRB（Foreign Investment Review Board）  外國投資審查委員會： 負責審查外籍人士對澳洲資產（包括住宅物業）投資申請的政府機構。海外非居民購置澳洲住宅物業前，須向 FIRB（透過 ATO 在線平台）提交申請並獲批准，申請費視物業價值而定。

• Foreign Person  外籍人士：在澳洲外國投資法律框架下，被界定為「外籍人士」的購物者，通常指非澳洲公民、非永久居民，或以外資公司／信託形式持有物業的實體。「外籍人士」身份直接影響購房資格、FIRB 要求及印花稅附加費的適用。

• Established Dwelling  已建成二手住宅：曾作為住宅使用的現有物業（即非全新住宅）。海外非居民通常不可購置二手住宅，2024 至 2025 年政府進一步收緊相關限制。臨時居民在 FIRB 批准下可在特定條件下購置一套自住用二手住宅。

• New Dwelling  全新住宅：在 GST 及 FIRB 法律框架下，指從未作住宅用途的新建物業（首次出售）。海外非居民通常可申請 FIRB 批准購置全新住宅，審批通常較二手住宅寬鬆。

• Vacancy Fee  空置費：外籍業主若持有的澳洲住宅物業在一個財政年度內實際居住少於 183 天，且不符合豁免條件，須繳交的年度費用。外籍業主每年均需提交空置費申報表（Vacancy Fee Return），即使符合豁免條件亦需申報。

十一、賣樓詞彙

• Appraisal  中介估價：代理根據市場狀況對物業市值的估算，不等於正式銀行估值（Valuation）。中介估價通常在業主決定放盤前進行，幫助業主了解大概可售範圍，但不具法律效力。

• Listing  放盤 / 上市：物業正式在市場上掛牌出售的狀態。新放盤通常在 Realestate.com.au 及Domain.com.au 等平台發布，並設定售價或拍賣日期。

• Agent Commission  中介佣金：物業成交後，業主（賣方）向代理支付的服務費用，通常按成交價的一定百分比計算（各州習慣不同，一般約 1.5%–2.5%）。佣金比例及計算方式可與代理談判，應在正式委託前以書面確認。

• Marketing Fee  物業推廣費：賣方為推廣物業而支付的費用，包括專業攝影、平面圖、網上廣告平台（如Realestate.com.au 的精選廣告）、拍賣宣傳及印刷品等。Marketing Fee 通常獨立於佣金之外，由賣方另行支付。

• Capital Gain  資本增值：出售物業的成交價高於取得成本（含購置費用）時產生的升值差額。資本增值在出售時需申報及計算 CGT，出售前應諮詢稅務顧問評估應繳稅款。

• Discharge of Mortgage  解除按揭：賣樓 Settlement 時，賣方清還全部現有銀行貸款後，銀行解除對物業的抵押登記的法律程序。Discharge of Mortgage 完成後，物業業權才能以「清白」狀態轉移給買家。

十二、快速查閱對照表

以下表格整理最常出現在澳洲物業廣告、合約及法律文件中的核心術語，及港人最常見的誤解：

英文術語	中文對應	最常出現的場景	香港人常見誤解
Settlement	交收（成交完成）	合約、律師文件、銀行通知	易被誤解為「談判解決」，實為物業正式轉讓日
Deposit	訂金 / 首期	出價時、簽約後、貸款申請	混淆「簽約訂金（通常10%）」與「首期（Down Payment）」兩個不同概念
Cooling-off Period	冷靜期	私人買賣合約	誤以為所有交易均有冷靜期；拍賣及部分特殊交易可能沒有
Vendor	賣方	合約、廣告、律師文件	易被誤解為「供應商」；在物業語境固定指賣方
Strata	分層業權制度	公寓、聯排屋、相關費用	只理解為管理費；實際是一整套分層業權和共同管理制度
Rates	市政費 / 水費	持有成本、Settlement Statement	誤以為是利率（Interest Rate）；此處固定指政府費用
Title	業權	合約、產權文件	易被誤解為職銜；在物業語境固定指法律業權
Off-the-plan	樓花	新盤廣告、合約	易與「已落成新樓」混淆；Off-the-plan 指尚未建成、按設計圖購買的物業
Subject to Finance	貸款條件	合約特別條款	誤以為自動存在；必須明確寫入合約才可依賴
Unit	住宅單位（不限高層）	廣告、物業描述	誤以為等同香港「高層公寓單位」；澳洲 Unit 有時指低密度小型住宅

十三、6 個香港人最容易誤解的術語

以下表格針對香港人最容易誤解、且誤解後可能帶來最大財務風險的術語，逐一說明正確理解：

術語	港人常見誤解	正確理解
Cooling-off Period	以為買任何澳洲物業都有冷靜期，可以隨時退出	VIC 私人買賣有 3 個完整工作日；NSW有 5 個工作日；QLD有五個自然日（calendar days); 拍賣成交在所有州份通常均無冷靜期。部分拍賣前成交（pre-auction sale）亦可能不設冷靜期。
Pre-approval	以為 Pre-approval 等於貸款批准，出價更有把握	Pre-approval 是初步評估，銀行仍須做正式估值、核查收入及合約條件後才正式批款。物業估值低於出價時，貸款金額可能不足
Vendor Statement / Section 32	以為這只是賣方自說自話的資料，不需要細看	Victoria 的 Section 32 是法律披露文件，包含業權、按揭、地役權、分區、規劃及業主法團資料，買家應由律師核查
Passed In	以為流拍後就無法購買，不值得繼續談	拍賣流拍後，通常賣方代理會優先與最高出價者進行私下談判，仍有機會達成協議
Easement	以為自己擁有的土地完全在自己控制之下	Easement 允許公用事業機構、政府部門或相鄰土地業主在業主土地上特定範圍使用或通行；影響建築、翻新或土地改建計劃
By-laws	以為 Strata 大廈的規則只是建議，可以不遵守	By-laws 為 Strata／Owners Corporation 的具法律約束力規則。違反（如非法養寵物、未批准裝修、短租）可被業主法團警告或提出申訴

十四、常見問題（Q&A）

以下整理港人在使用這份術語字典時最常提出的問題：

Q  Conveyancer 和 Solicitor（律師）有什麼分別？什麼情況下應選律師？

A  Conveyancer 是持牌的物業轉讓專業人士，主要負責物業產權轉讓、合約審閱及 Settlement 程序，費用通常約 1,500 至 2,500 澳元。Solicitor 是持牌律師，可處理更廣泛的法律問題，包括合約糾紛、信託架構、特殊稅務安排及海外買家法律問題，費用通常約 2,000 至 3,500 澳元。以下情況建議選擇律師而非 Conveyancer：（一）外籍非居民或身份狀況複雜的買家；（二）以公司、信託或聯名形式持有物業；（三）涉及 GST 或特殊稅務安排的交易；（四）合約中存在複雜的特別條款或潛在糾紛；（五）樓花購置（尤其是開發商附帶特殊條款的合約）。

Q  拍賣（Auction）成交後可以反悔嗎？

A  一般而言，幾乎不可以。拍賣落槌成交在澳洲所有州份均無冷靜期，合同即時生效，且不包含任何融資條件或驗樓條件。買家一旦競價成交，即代表接受了全部合約條款並承諾完成交易——任何退出均被視為違約，訂金（通常為成交價 10%）將被沒收，賣方甚至可進一步追討損失。因此，參與拍賣的買家必須在拍賣前完成所有盡職調查（驗樓、律師審合約），並確認已取得足額的按揭預批及自備現金。

Q  Settlement 當天買家需要做什麼？

A  對於普通住宅買賣，Settlement 當天的大部分工作由 Conveyancer 或律師及銀行代為處理，買家通常不需要親身到場。主要準備工作包括：（一）確保按揭銀行已準備就緒並可在當天放款；（二）確認所有餘款已準備妥當（通常由銀行電匯至 Conveyancer 信託賬戶）；（三）在 Settlement 前數天進行「Final Inspection」確認物業狀況；（四）確保建築保險自 Settlement 日起生效（部分州份的習慣是買家從 Exchange 日起投保）。Settlement 完成後，Conveyancer 會通知買家到代理處取鎖匙。

Q  「Subject to Finance」條款是否自動保護買家？

A  不一定——必須看合約中的具體措辭。「Subject to Finance」條款的有效保護，取決於以下幾個關鍵細節：（一）條款是否已明確寫入合約（不能假設「一般都有」，必須在合約文本中核實）；（二）指定期限是多少天（通常 14 至 21 個工作日），若在期限內未能通知賣方，條款可能自動失效；（三）通知方式是否符合合約要求（通常需要書面通知）；（四）買家是否已「盡力」申請貸款——若買家未認真申請，賣方可能主張條款被濫用。建議由律師設計措辭清晰的 Subject to Finance 條款，並確認通知的截止時間和程序。

十五、結語：識術語不是為了自己做律師，而是避免買錯樓

香港人買澳洲樓，最容易出事的地方，不是英文水平不夠好，而是把香港買樓的習慣和術語認知直接套用到澳洲市場。「Deposit 就是首期」、「看到 cooling-off 就以為可以隨時退出」、「Settlement 以為是談判」——每一個誤解，都可能在關鍵時刻帶來數萬澳元以上的財務損失。

理解本文所列的術語，是置業信心的基礎，但不是替代專業建議的捷徑。在以下關鍵時刻，仍必須尋求專業協助：

• 正式出價或參與拍賣前：由律師或 Conveyancer 審閱合約

• 任何 FIRB 申請或外籍身份確認：由律師個案確認

• 理解 GST、CGT 或稅務結構：由持牌稅務顧問（Tax Agent）評估

• 按揭申請及產品比較：由持牌按揭經紀（Mortgage Broker）比較方案

術語是你與專業顧問溝通的語言基礎——理解術語，令你可以問出更好的問題，作出更有信心的決定。