澳洲政府 5% 首期置業計劃（2026 年完整指南）

內容摘要

澳洲樓價高企，首次置業者面臨的最大挑戰，往往不是每月供款能力，而是積累 20% 首期所需的漫長時間。澳洲政府的「5% 首期置業計劃」（Australian Government 5% Deposit Scheme，前稱 Home Guarantee Scheme），正是針對這一困境而設：讓符合條件的買家以最低 5% 首期入市，同時免除「貸款人抵押保險」（Lenders Mortgage Insurance，LMI）。

計劃於 2025 年 10 月 1 日進行重大更新，同日更名，並取消收入上限及名額限制，令更多首次置業者受惠。本文以 2026 年最新政策為基礎，系統梳理計劃運作機制、申請資格、2026 年物業價格上限（附完整州份對比表）、申請流程、與其他政府計劃的比較（附對比表），及香港移民買家的特別注意事項，並提供常見問題解答（Q&A）。

一、為什麼這個計劃在 2026 年更受關注？

澳洲的首次置業壓力，在 2025 至 2026 年間持續高企。根據 Demographia 2025 年報告，悉尼的住宅 Median Multiple 達 13.8，全球主要城市中最難負擔之一；墨爾本、布里斯本等地的租金升幅同樣令首置買家的儲首期計劃一再推後。在這一背景下，「5% 首期置業計劃」（Australian Government 5% Deposit Scheme）的吸引力顯著提升，尤其是 2025 年 10 月 1 日政策更新後取消了收入上限和名額限制，令過去可能因收入「超標」而被排除在外的年輕專業人士，也有機會申請。

二、計劃核心機制：政府擔保，不是直接派錢

「5% 首期置業計劃」的核心機制，是政府向參與貸款機構（Participating Lender）提供擔保（Guarantee），而非直接向買家提供現金或貸款。具體而言：

• 買家準備最低 5% 首期（符合條件的單親父母或單一法定監護人可低至 2%）

• 買家向參與貸款機構申請符合資格的按揭貸款

• 政府向貸款機構擔保最多約 15% 的差額，令貸款機構的有效 LVR 從 95% 降至 80%（視乎計算方式）

• 買家因此無需購買「貸款人抵押保險」（LMI），節省數千至逾萬澳元的一次性費用

LMI 是澳洲銀行對 LVR 超過 80% 的按揭申請人要求的保險，通常費用視乎貸款金額及 LVR，介乎 8,000 至30,000 澳元不等，由借款人承擔。透過政府擔保，買家可免除這筆額外支出。

簡單說：你出 5% 首期，政府幫銀行擔保最多約 15% 的差額，令你不用付 LMI。但你仍然需要通過銀行的正常貸款審批（Serviceability Test）及信貸評審。

三、2025 年 10 月更新：三大關鍵變化

3.1 取消收入上限——高收入首置者也可申請

在 2025 年 10 月 1 日前，Home Guarantee Scheme（現稱 Australian Government 5% Deposit Scheme）設有收入上限：個人申請人年度應課稅收入不得超過 125,000 澳元，聯合申請人則不得超過 200,000 澳元。

自 2025 年 10 月 1 日起，計劃正式取消收入上限（Income Caps），並同步取消名額限制，令更廣泛的合資格置業人士可申請低首付政府擔保計劃。 

然而，即使符合政府計劃資格，買家仍需通過銀行的 Serviceability Test（供款能力壓力測試）。銀行通常會按高於實際利率的壓力利率（buffer rate）評估借款人的還款能力，以確認其在未來利率上升情況下仍可持續供款。因此，高收入並不一定代表可獲批更高貸款額度，實際 borrowing capacity 仍會受到現有債務、家庭支出、信用紀錄及撫養負擔等因素影響。

3.2 名額不再設上限

官方 FAQ 明確說明，符合資格的買家現有「Unlimited Places（無上限名額）」。這與過往 Home Guarantee Scheme 每年限定名額、先到先得的安排截然不同，買家無需擔心申請時名額已滿的問題。

3.3 物業價格上限已提高

自 2025 年 10 月 1 日起，Australian Government 5% Deposit Scheme（前稱 Home Guarantee Scheme）已提高多個州份及地區的物業價格上限（Property Price Cap）（詳見下文及表格），以反映近年澳洲樓價上升趨勢。買家仍需確認目標物業的成交價及銀行估值均低於所在地區適用的 Price Cap，否則可能無法使用相關計劃。

3.4 正式更名為 5% Deposit Scheme

該計劃已於 2025 年 10 月 1 日由「Home Guarantee Scheme（HGS）」正式更名為「Australian Government 5% Deposit Scheme」。由於不少銀行、按揭經紀及較早期媒體文章仍沿用 HGS 或 First Home Guarantee 等舊名稱，讀者查閱資料時需確認所指是否為同一項更新後的政府低首付置業計劃，並應以 Housing Australia 最新官方資料為準。

四、申請資格詳解

4.1 一般首次置業者（5% 首期 Stream）

申請人通常需同時符合以下所有條件：

• 為澳洲公民或澳洲永久居民（PR）；臨時簽證持有人一般不符合資格

• 年滿 18 歲

• 是首次置業者，或在過去 10 年內沒有在澳洲持有物業或土地

• 已儲備至少 5% 的合資格首期

• 目標物業的成交價不超過所在地的 Property Price Cap

• 打算以自住（Owner-Occupier）方式入住物業，不可用於純投資出租

• 申請 Principal and Interest（還本付息）的自住按揭貸款

可單獨申請，或與一名或以上人士聯合申請（如伴侶、朋友或家人）。2026 年版本已無收入上限的限制。

4.2 單親父母或單一法定監護人（2% 首期 Stream）

此 Stream 為單親家庭提供更低的首期要求：

• 申請人須為單親父母（Single Parent）或單一法定監護人，並有一名或以上需要撫養的子女（Dependent Children）

• 可以不是首次置業者，但在 Settlement 時不得持有任何其他物業的利益

• 只可個人申請，不接受聯合申請（Joint Application）

• 其他資格要求（年齡、公民/PR 身份、Price Cap、自住要求）與一般 Stream 相同

以一名曾在澳洲持有物業的單親媽媽為例：若她已出售之前的物業，且在 Settlement 時不持有任何物業利益，可能符合 2% 首期 Stream 的申請資格——即使她並非首次置業。但仍需銀行確認收入、負債及供款能力。

五、可購買的物業類型

計劃適用於以下類型的澳洲境內物業（需符合所在地 Price Cap）：

• 獨立屋（House）

• 聯排屋（Townhouse）

• 公寓（Apartment）

• 買地建屋套裝（House and Land Package）

• 樓花（Off-the-Plan Property）

• 空置地附建築合同（Vacant Land with Building Contract）

計劃不限於新樓——二手住宅同樣可以申請。但物業必須在澳洲境內，且成交價和銀行估值均需低於所在地的 Property Price Cap。 

六、2026 年物業價格上限（Property Price Caps）

以下表格列明 2025 年 10 月 1 日起生效的各州及領地 Property Price Cap（以 Housing Australia 官方更新版本為基礎）：

州份 / 領地	首府及指定區域城市	其他地區（Regional）
新南威爾士州（NSW）	$1,500,000	$800,000
維多利亞州（VIC）	$950,000	$650,000
昆士蘭州（QLD）	$1,000,000	$700,000
西澳州（WA）	$850,000	$600,000
南澳州（SA）	$900,000	$500,000
塔斯曼尼亞（TAS）	$700,000	$550,000
澳首領地（ACT）	$1,000,000	不適用
北領地（NT）	$600,000（Darwin 自 2026 年 7 月 1 日起為 $750,000）	$600,000
Jervis Bay 領地及Norfolk Island	$550,000	不適用
Christmas Island 及Cocos Islands	$400,000	不適用
Purchase Price 及 Lender Assessed Value 均須低於所在地 Price Cap。如買地建屋（House and Land Package），土地價格加建築合同費用亦需低於 Cap。以上數據以Housing Australia 官方 2025 年 10 月 1 日更新版本為準，政府保留調整權利，申請前應以官方最新公告核實。

實際案例說明：若一名首次置業者計劃在悉尼購置一套 140 萬澳元的公寓，而 NSW 首府城市（capital city）適用的 Property Price Cap 為 150 萬澳元，則仍可能符合計劃要求。

然而，若買家計劃於 NSW 地區城市（regional NSW）購置一套 90 萬澳元的物業，而該地區適用的 Price Cap 僅為 80 萬澳元，則可能不符合申請資格。

因此，買家在出價前，必須確認目標物業所在地究竟屬於 capital city 還是 regional area，並核實最新適用的 Property Price Cap 及 lender valuation 要求。

七、申請流程：由資格查詢到 Settlement

第一步：初步資格查詢

Housing Australia 官方網站提供資格查詢工具（Eligibility Tool），可供買家初步了解是否大致符合申請條件。但最終資格確認，仍以 Participating Lender 的評估結果為準。

第二步：聯絡 Participating Lender

買家不可直接向 Housing Australia 申請——必須透過官方認可的 Participating Lender（參與貸款機構）申請。截至 2026 年，已有超過 30 間獲授權的銀行及非銀行機構參與計劃，包括澳洲四大銀行及多間中型銀行。建議透過熟悉此計劃的持牌按揭經紀（Mortgage Broker）比較各家 Participating Lender 的利率及條件。

第三步：銀行貸款審批

銀行將對申請人的收入、支出、現有負債、信用記錄、簽證/居民身份及還款能力進行全面評估。官方明確提醒：「符合政府計劃的資格，不代表銀行一定批核貸款。」買家仍需滿足 Participating Lender 的信貸政策及貸款審批標準（Credit Policy and Loan Approval Criteria）。

第四步：尋找目標物業

官方說明，在取得貸款預批後，買家一般有 90 天時間尋找合適物業並簽署買賣合約。在此期間，應確認目標物業的成交價及銀行估值均低於所在地的 Price Cap。

第五步：Settlement 及入住

完成 Settlement 後，買家需在 6 個月內搬入物業並作為主要自住居所。在政府擔保期間，買家有責任持續履行自住要求，若轉為出租或不再自住，可能導致擔保失效，貸款機構可能要求購買 LMI 或調整貸款條件。

八、使用計劃的實際財務影響

8.1 計劃的主要財務效益

對符合條件的首次置業者，計劃的財務效益包括：

• 免除 LMI：視乎貸款金額及 LVR，可節省約 8,000 至 30,000 澳元的一次性費用

• 縮短儲首期時間：只需儲 5% 而非 20%，令置業時間表提前數年

• 更早入市：對於樓價持續上升的市場，提早入市可帶來更多資本增值機會（但樓市亦有下行風險）

• 2026 年無收入上限和名額等待，申請窗口更寬

8.2 計劃的財務風險

然而，5% 首期亦伴隨若干財務風險，不應忽視：

• 高槓桿風險：95% 的 LVR 意味着在利率上升或收入下降時，供款壓力可能相當可觀

• 資產淨值（Equity）緩衝不足：若樓市短期調整，買家的物業淨值可能迅速轉為負值（Negative Equity）

• 利息成本更高：借款額更高，長期利息支出總額亦更大——以一套 80 萬澳元物業為例，5% 首期（借 76 萬）與 20% 首期（借 64 萬）在 30 年按揭期間的利息差距，視乎利率可達 5 至 10 萬澳元以上

• 擔保不代表政府替你還款：若買家無法供款，銀行仍可就物業採取法律行動，政府擔保只保障銀行而非買家

5% 首期幫你更早買樓，但不會令樓變便宜，也不會減少貸款總量。申請前務必以壓力測試評估在利率上升2%–3% 的情景下，個人現金流是否仍可承受。

九、與其他政府置業計劃的對比

澳洲有多個聯邦及州政府的首置業支援計劃，以下表格協助買家快速分辨各計劃的性質及適用場景：

比較維度	5% Deposit Scheme	FHSS（首置Super儲首期）	FHOG（州政府津貼）	Help to Buy（共同持有）
性質	政府向銀行提供擔保，避免LMI	透過Super制度加快儲首期	一次性現金補助（各州不同）	政府共同出資持有部分物業
最低首期	5%（單親可2%）	所儲金額計入首期（上限$50,000）	不涉及首期比例要求	視計劃個別要求
收入上限	已取消	無（但Super供款有稅務規定）	視各州	有收入上限要求
適用物業	新樓及二手樓（符合Price Cap）	與其他計劃配合使用	通常限新樓（各州不同）	按計劃具體規定
自住要求	是，Settlement後6個月內搬入	是	是（通常12個月）	是
對象	澳洲公民或PR（首次置業者）	個人Super賬戶持有人	首次置業買家（各州不同）	低至中等收入首置買家
可否與其他計劃合併	可與FHSS及FHOG研究，但需逐項確認	可與5% Scheme研究	可與5% Scheme研究（各州規則不同）	與5% Scheme性質不同，需個別評估

使用建議：5% Deposit Scheme 與 First Home Super Saver Scheme（FHSS）可同時研究——FHSS 讓買家透過 Super 的稅務優惠儲積首期資金（每年最多 15,000 澳元，上限 50,000 澳元），再配合 5% Deposit Scheme 入市，令首期資金的累積速度更快。然而，Help to Buy（政府共同持有計劃）與 5% Deposit Scheme 性質不同，一般不同時使用。各計劃的具體相互適用規則需逐項向 Participating Lender 或政府官方資料確認。

十、香港人、新移民及 PR 的特別注意事項

對於在澳洲的香港移民及新移民買家，以下幾點值得特別留意：

10.1 身份要求：公民或 PR，不包括臨時簽證

計劃明確要求申請人為澳洲公民或澳洲永久居民（PR）。持有以下簽證的人士一般不符合申請資格：香港BN(O) 移英過渡簽證、澳洲學生簽證（500）、臨時工作簽證（482）、探親或旅遊簽證，以及其他非 PR 的臨時居留簽證。若你正在辦理 PR 申請，應確認 PR 批准後再計劃申請，而非在臨時簽證期間提前申請。

10.2 外籍附加印花稅、FIRB 及其他稅務

即使符合 5% Deposit Scheme 的資格，外籍身份帶來的其他稅務問題仍然獨立存在。對於剛取得 PR 的新移民買家，以下事項需與律師及稅務顧問個別確認：是否仍被各州界定為「外籍買家」（Foreign Purchaser）而須繳交附加印花稅（NSW 9%、VIC 8%、QLD/WA/SA 7%）；FIRB 申請的適用性（PR 一般不需要，但聯名外籍人士的份額可能觸發）；稅務居民身份及海外收入的申報義務。

10.3 貸款審批的實際挑戰

符合政府計劃的資格，並不保證銀行批核貸款。對剛移居澳洲的 PR 持有人而言，以下情況可能增加貸款審批的難度：澳洲收入記錄不足 1 至 2 年（若需依賴海外收入，銀行可能進行折減）；澳洲信貸記錄空白（缺乏澳洲信用評分基礎）；近期換工作或從事自僱業務；或負債水平（如海外信用卡或貸款）較高。建議在申請前諮詢熟悉新移民按揭申請的持牌按揭經紀，比較不同 Participating Lender 的政策。

十一、申請前的完整核查清單

在正式向 Participating Lender 申請前，建議逐項確認以下事項：

• 是否為澳洲公民或澳洲永久居民（PR）？

• 是否年滿 18 歲？

• 是否為首次置業者，或過去 10 年內未在澳洲持有物業或土地？

• 是否已儲備至少 5% 的合資格首期（單親父母或法定監護人：2%）？

• 是否符合單親父母 / 法定監護人的 2% 首期 Stream 資格？

• 目標物業的成交價是否低於所在地的 Property Price Cap？

• 計劃是自住而非投資出租？

• 是否可在 Settlement 後 6 個月內搬入並作為主要自住居所？

• 是否申請 Principal and Interest 的自住按揭貸款？

• 是否已計算全部買入成本（印花稅、律師費、驗樓費、保險、搬遷費）？

• 是否已向 Participating Lender 或按揭經紀確認個人 Eligibility？

• 是否保留足夠的緊急備用資金（建議至少 3 至 6 個月供款儲備）？

• 是否需要確認外籍附加印花稅及稅務居民身份的適用性（新移民 PR 適用）？

十二、常見問題（Q&A）

以下整理買家就 5% 首期置業計劃最常提出的問題：

Q  2026 年這個計劃還叫 Home Guarantee Scheme 嗎？

A  不，已於 2025 年 10 月 1 日正式更名為「Australian Government 5% Deposit Scheme」。「Home Guarantee Scheme」是舊稱，在銀行、按揭經紀及媒體報道中仍常見使用。讀者在查閱相關資料時，應注意確認所看到的文章是否反映 2025 年 10 月 1 日後的最新政策版本，尤其是關於收入上限、名額限制及 Price Cap 的資訊。以 Housing Australia 官方網站（housingaustralia.gov.au）的最新版本為準。

Q  2026 年仍有收入上限或名額限制嗎？

A  均沒有。2025 年 10 月 1 日的政策更新後，計劃同時取消了收入上限（Income Caps）和名額限制。官方FAQ 明確說明，符合資格的買家有「Unlimited Places」，無需擔心名額已滿的問題。取消收入上限意味着高收入首次置業者也可以申請，但仍需通過銀行的 Serviceability Test（還款能力壓力測試），因此高收入不必然等於較高的銀行批款額度。

Q  剛取得澳洲 PR 的香港移民可以申請嗎？

A  可以——澳洲永久居民（PR）是計劃的合資格申請人身份之一。然而，符合政府計劃的資格，並不保證銀行批核貸款。對新移民 PR 持有人而言，銀行貸款審批的潛在挑戰包括：澳洲收入記錄不足（若就業時間較短或仍以海外收入為主）、澳洲信貸記錄空白，以及近期更換工作或職業轉型。建議在申請前諮詢熟悉新移民按揭申請的持牌按揭經紀，了解不同 Participating Lender 對新移民申請人的具體政策。另外，即使符合計劃資格，仍需確認是否須繳交外籍附加印花稅（PR 通常不需要，但各州定義略有差異）。

Q  買了之後可以立即出租嗎？

A  不可以。計劃明確要求買家以「Owner-Occupier」（自住業主）身份購入物業，並須在 Settlement 後 6 個月內搬入作為主要自住居所。在政府擔保期間，買家有責任持續履行自住義務。官方說明，若買家不再符合Owner-Occupier 等計劃要求，擔保可能不再適用，貸款機構可能因此要求購買 LMI 或作出其他調整。若計劃購置純投資出租物業，本計劃不適用。

Q  5% Deposit Scheme 可以和 First Home Super Saver Scheme（FHSS）一起用嗎？

A  可以同時研究。FHSS（First Home Super Saver Scheme）與 Australian Government 5% Deposit Scheme 一般可配合使用。FHSS 允許合資格人士透過自願 Super 供款方式累積首次置業資金，並享有較一般儲蓄更優惠的稅務待遇。目前 FHSS 每年最多可作 15,000 澳元的合資格自願供款，用於計算可提取金額的累計上限則為 50,000 澳元。買家可先透過 FHSS 累積首期資金，再將提取資金用作 5% Deposit Scheme 的部分首期，以更有效率地準備置業資金。然而，FHSS 設有獨立的申請、釋放（release）及提取程序，需事先向 ATO 提交申請，並於規定期限內完成置業程序。此外，FHSS 提取涉及 concessional tax treatment 及相關稅務規則，因此建議買家於規劃時同步諮詢按揭經紀及稅務顧問，以確認資金提取安排、稅務影響及時間流程是否適合自身情況。

十三、結語：適合「供款能力足夠但首期不足」的首次置業者

2026 年的「Australian Government 5% Deposit Scheme」，是澳洲歷史上最具包容性的首置業支援計劃之一——取消收入上限、取消名額限制、提高各地 Price Cap，令首次置業者進入市場的門檻顯著降低。

計劃最適合的買家特徵是：收入穩定、具備持續供款能力，但短期內難以積累 20% 首期的首次置業者。這類買家可透過計劃節省 LMI 費用，並把置業計劃提前數年。

然而，低首期不等於低風險。買家需清醒認識：5% 首期意味着 95% 的槓桿比率，在利率上升、樓市調整或個人收入出現波動時，財務壓力將遠高於 20% 首期入市的買家。申請前應同時確認：貸款能力（含利率上升壓力測試）、全部入市成本（含印花稅及雜費）、持有期間的現金流規劃，以及自住要求的長期履行能力。