在澳洲，談到房地產投資，往往與稅務密不可分。除了知道租金收入和房地產增值需要繳稅外，許多人其實不清楚如何減少稅務支出。其實，澳洲稅務局早已為投資者準備了一套省錢的策略，使您能夠賺錢同時減少稅負。這就是所謂的負扣稅。
一、什麼是澳洲的負扣稅？
負扣稅（Negative gearing）是澳洲房地產投資中常見的策略之一，澳洲也是少數幾個實行這一政策的國家之一。
澳洲的「負扣稅」並非一種稅，而是一種針對房地產投資的稅務優惠制度。適用於投資者通過貸款購買投資性房產，並利用租金收入支付房貸利息及其他相關費用的情況。如果該房產的租金收入不足以支付所有貸款利息和費用，投資者可以將這些虧損部分抵扣個人所得稅。這種抵扣方式能減少投資者的稅務負擔，進而鼓勵更多人投入房地產市場。
二、澳洲負扣稅的優勢
減少稅負：澳洲負扣稅政策允許投資者將房屋貸款利息和其他相關費用抵扣個人所得稅，從而減少稅務負擔。這使得房地產投資對於高收入人士更加具有吸引力。
提高現金流：通過借貸投資，投資者可以在短期內獲得現金流，而不需要一次性支付房屋的全部購買成本。這樣，投資者可以更快地擴大其房地產投資組合，並獲得更高的回報率。
資產升值：隨著時間推移，房地產價格通常會上升。因此，澳洲的負扣稅政策允許投資者在享受資產升值的同時獲得收益。
擴大投資範圍：有了負扣稅，投資者在選擇房產時可以更靈活，不再僅限於租金回報較高的地區，而是可以選擇那些具有長期增值潛力的地區。
三、如何實現澳洲負扣稅？
負扣稅並不是簡單的租金不足以支付房貸。如果僅僅是這樣，投資者可能需要持續“貼錢”養房。其實，負扣稅的關鍵在於可以抵扣非現金性的折舊貶值，這樣帳面上的“虧損”可以用來減少應繳稅額。而這些帳面上的虧損往往並不是真實的現金虧損，但如果房價上升，這部分增值卻不會被計入收入，從而不會增加稅收。
在澳洲，房地產投資如同經營一門生意：澳洲稅務局（ATO）將投資房產視作一個“小生意”，投資者即為這門生意的股東；房產則為固定資產；物業管理仲介是CEO或經理；租客是顧客；租金是收入。維持這門生意需要支付按揭利息、排污費、房屋折舊、物業管理、維修費用及保險費等，這些都被視為支出。
有關澳洲買樓負扣稅的詳細項目、計算方式和實例，我在《澳洲買樓打造財務自由》一書中有詳細描述。
四、哪些人適合使用負扣稅？
高收入人群通常更青睞這種稅務安排，因為他們的現金流充裕，能夠大幅減少稅收，同時享受長期的資本增值。在澳洲，醫生、律師、IT等高收入者通常擁有多套房產以抵稅，因此他們每年的稅額通常低於低收入人群，甚至可能不用繳稅。
低收入人群希望通過投資澳洲房地產達成財務自由。這類人更傾向於利用正槓桿，因為現金流對他們來說更為急迫。當負扣稅增強了現金流之後，他們可以更快投入新的投資，擴大資產規模。
雖然利用負扣稅投資房產在澳洲有諸多好處，但這項政策一直備受爭議。部分人認為，正是負扣稅政策鼓勵了更多人投資房地產，導致房產需求增加，進而推高房價，給普通家庭帶來壓力。
此外，負扣稅政策也存在風險。如果投資者過度依賴負扣稅政策，缺乏有效的投資策略或管理，他們可能面臨財務風險。如果投資房產無法產生足夠的租金或投資回報，投資者可能被迫賣出房產以支付債務或生活費。因此，投資者應該謹慎評估負扣稅政策的風險與收益，並制定有效的投資策略和管理方法，以規避潛在風險。
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