2023年，一波前所未有的留學潮再次席捲澳洲。隨著澳洲全面開放邊境，被疫情壓抑了三年的留學需求終於爆發。事實上，不僅留學生蜂擁而至，還有眾多新移民也在趕赴澳洲。
在這樣的背景下，留學生在澳洲的住宿問題成為了頭等大事。特別是當下澳洲各大城市的租房市場異常火熱，澳洲媒體甚至形容這是「租房危機」。
2023年初以來，每天都有成千上萬的留學生為了解決住宿問題奔波於看房、選房的過程中。許多留學生即使看了十幾套房子，也無法成功租下，甚至擔心可能會陷入「無家可歸」的窘境。
正因如此，「以房養學」這個詞開始頻繁出現在澳洲留學生的視野中，許多留學生和他們的父母選擇在澳洲直接購房，而這樣做的好處也超出預期。
一、在澳洲「以房養學」的優勢是什麼？
在全球化日益加深的今天，我們每個人都可以選擇在自己理想的國家讀書和生活，移民也逐漸成為一種常態。
然而，並不是每個國家都像澳洲一樣具備多重吸引力。
在澳洲留學的好處有很多，尤其是「以房養學」。儘管許多國家，如美國、加拿大和西歐等，也是熱門的留學目的地，但置業門檻較高。以美國為例，每個州每年都要徵收房產稅，稅率一般在1%到3%之間。以市值300萬港元的物業為例，每年需繳納至少3萬港元的房產稅。此外，持有房產的費用高昂，且出租和轉手相對困難，難以形成「養房」的潛在市場。
澳洲則有著截然不同的情況。首先，澳洲的房地產市場非常活躍，租金回報率高，空置率長期保持在2%以下。由於2023年澳洲移民和留學市場的火爆，空置率進一步降至1%以下。可以說，澳洲的租房市場長期供不應求，這也促成了其租金回報率的穩定增長。
其次，澳洲房產具有許多優勢，如首付低、永久產權、無遺產稅、交房後再按揭、租金可抵押供房款、房產交易和投資法制健全等。此外，在澳洲購房還能獲得永久土地權和房產權，這意味著擁有一份完全屬於自己的資產。未來若想在澳洲創業，還可以用房產抵押貸款。
二、留學生可以在澳洲購買房產嗎？
在澳洲留學的一大優勢是，留學生有資格在澳洲購房。然而，如果需要貸款，收入證明是必須的。儘管留學生自身收入有限，但可以由父母作為擔保人，以擔保人的收入作為貸款擔保。當然，房產的所有權還是以父母名義登記。
澳洲留學生購房有哪些選擇？
無論留學生是否持有允許在澳洲逗留12個月以上的臨時簽證，他們都可以通過申請澳洲外國投資審查委員會（FIRB）的批准，購買空地建房、購買新房或樓花。不論是自住還是投資，都可實現購房目標。
除非開發商已獲得FIRB的「新建住宅豁免證書」，否則無論是購買新房還是二手房，留學生都需要單獨申請FIRB的批准。
澳洲留學的住宿費用如何？
以四年澳洲留學的住宿費為例，一種選擇是在升大學前就購買澳洲房產，另一種選擇是一直租房。許多家長最初可能認為兩者差別不大，但隨著時間推移，差距會越來越明顯。
選擇「以房養學」雖然需要支付首付和印花稅等初期費用，但四、五年的租金收入和房產增值最終會讓購房者受益匪淺。因為在澳洲留學購房後，除了可以自住外，還能將多餘的房間出租賺取租金，最重要的是，可以提前進行海外資產配置，享受市場增長的紅利。尤其是許多家長送子女來澳洲留學的最終目的是為了移民，這樣一來，在澳洲購房越早越好，否則房價只會越來越高，還會浪費幾年的租金。
以我最近為一位客戶王先生所做的計算為例。王先生的女兒在2023年2月入讀墨爾本的Monash大學，目前與同學租住一套兩房公寓，每人每周租金360澳元，一年租金總計18,720澳元。即使未來幾年租金保持不變，四年的住宿費用也高達74,880澳元。
然而，如果王先生選擇在墨爾本購買一套價值約70萬澳元（約380萬港元）的兩房物業，女兒自住一間臥室，四年的住宿費用可省，而將另一間房出租，四年間的租金收入可部分抵消貸款。
三、澳洲「以房養學」能實現零費用留學嗎？
在留學初期購房，當留學生畢業後，這套房產的價值通常已經增值不少。若能選到優質樓盤，其價值增幅甚至能覆蓋澳洲留學期間的學費。
此外，對於財力充足的家庭來說，如果在留學期間全款購房，那麼租金收入對孩子而言更是一筆可觀的「現金流」，足以支付在澳洲的生活費和部分學費。
因此，在澳洲通過購房來實現零費用留學並非異想天開。但這並非每個人都能實現，具體操作還要因人而異。關鍵是要找到熟悉澳洲房地產規則和樓盤資訊的專業人士，選擇優質物業，購房並非隨便買就行，這樣容易陷入風險。
四、香港的資產能否作為澳洲購房的抵押物？
在澳洲購房，你所購買的樓盤本身即是抵押物，不需額外的抵押物。此外，若你在香港有資產，這會讓你的按揭申請更具說服力，但並非必須條件。實際上，只要購房者能支付30%以上的首付款，澳洲的金融機構就會對你的經濟能力充滿信心。
五、留學生能在澳洲購買二手房嗎？
根據FIRB的規定，持有500留學簽證的留學生被認定為澳洲臨時居民，因此可以購買一套二手房作為自住用途。但需注意以下幾點：
a. 簽證到期或離境三個月內需出售房產，除非成為澳洲公民或永久居民，否則不得繼續持有房產。
b. 購買房產時需申請FIRB批准，申請費用依房價而定。
c. 房產不可出租或分租，否則視為違反FIRB規定，即物業成交時需為空房，無人居住。
留學生簽證過期後，如非法持有二手房，將面臨數萬澳元罰金或三年監禁。
其實我並不建議留學生在澳洲留學期間購買二手房，因為除了無法出租賺取租金外，若將來簽證出現問題，或無法在簽證到期前獲得PR，都需迅速出售二手房，很難賺取澳洲房市的增值收益。
如今，越來越多留學生選擇在澳洲購房，以實現「以房養學」和提前配置海外資產的目標。在這一趨勢的推動下，澳洲樓市開始顯現反彈跡象，新樓盤更是十分搶手。若你仔細計算未來的租房成本，資金充足的情況下，購房無疑是明智之舉，而且越早越好。
Comentarios